物件選び2026年4月19日

自宅兼事務所にできる賃貸を東京で探す｜事務所可457件の家賃・間取り・条件

自宅で仕事をしたい、小さな会社の事務所を自宅に置きたい。そう考えて自宅兼事務所（事務所兼自宅）にできる賃貸を探すとき、まず知りたいのは「賃貸の部屋を事務所として使えるのか」「使えるなら、どんな部屋をいくらで借りられるのか」の2つです。

この記事では、東京SOHO賃貸検索に2026年10月11日時点で掲載している東京の賃貸554件のうち、事務所として使えると募集情報に書いている457件の数字で、この2つに答えます。あわせて、事務所として使う場合の条件、契約の名義や管理規約、契約時の費用、自宅の住所を出したくない場合の方法、物件を探す手順をまとめました。家賃には管理費・共益費（以下、管理費）を含めていません。

賃貸の部屋を自宅兼事務所にできるか

賃貸の部屋を自宅兼事務所にできるかどうかは、貸主が事務所としての利用を認めるかどうかで決まります。ここでは、掲載している物件のうち事務所として使える物件の割合と、事務所可の物件を選ぶ必要がある使い方を順に見ます。

事務所として使えると書いているのは457件（82.5%）

554件のうち、募集情報に事務所として使えることを書いているのは457件（82.5%）でした。書き方は、入居の条件の欄に「事務所利用相談」とあるもの（368件）と、備考などに「SOHO可」「SOHO相談可」「事務所相談可」と添えてあるものが中心です。「事務所利用不可」と書いているのは7件、どちらも書いていないのは90件でした。

「相談」と書いてある物件は、どんな使い方でも認めるという意味ではありません。業種・人数・来客の有無を伝えたうえで、貸主が物件ごとに判断します。なかには「SOHO相談可（住居契約に限る）」のように、住まいとしての契約のまま仕事にも使うことだけを認める物件もあります。

事務所可の物件を選ぶ必要がある使い方

パソコンで作業をするだけの在宅勤務なら、ふつうは住まいとしての使い方の範囲に収まります。事務所可の物件を選ぶ必要が出てくるのは、次の5つのどれかに当たる場合です。

取引先やお客様が部屋を訪ねてくる
従業員が部屋に出入りする
会社の本店として、その部屋の住所で登記する
表札・郵便受け・看板に社名や屋号を出す
商品や在庫を部屋に置く

住まいとして契約した部屋をこうした使い方にすると、契約と違う使い方として、貸主から改善や解約を求められることがあります。自宅兼事務所の良い点と難しい点は、住居兼事務所のメリット・デメリットにまとめています。

自宅兼事務所に使える物件の家賃と広さ

事務所として使える457件の家賃の中央値は19.3万円、広さの中央値は35.8㎡、1㎡あたりの家賃の中央値は5,752円でした。457件の70.0%（320件）は港区・渋谷区・新宿区・目黒区の4区にあるため、東京全体の相場より家賃は高めに出ます。

間取りごとの家賃と広さ

457件を間取りで6つに分けると、次のとおりです。

間取り	件数（建物の数）	家賃の中央値（万円）	広さの中央値（㎡）
1R・1K	187件（121棟）	15.7	25.6
1DK	54件（30棟）	18.4	31.3
2K・2DK	10件（8棟）	20.2	40.1
1LDK	112件（85棟）	23.5	41.5
2LDK	68件（41棟）	33.6	52.1
3K以上など	26件（24棟）	50.9	99.7

※1R・1Kはワンルームと1Kのことです。1LDKには1SLDKを、2LDKには2SLDKを、3K以上などには1SDKと1SKを含めています。

最も多いのは1R・1Kの187件（40.9%）で、1LDKの112件（24.5%）が続きます。寝る場所と仕事の場所を分けやすい1LDKにすると、家賃の中央値は1R・1Kより月7.8万円（年93.6万円）高くなり、広さは15.9㎡広がります。中央値どうしの差なので、間取りの違いだけでなく、立地や建物の新しさの違いも含みます。

1DKの54件のうち19件は、2026年に完成した新宿区の2つの建物（市谷左内町・新宿1丁目）の部屋です。この2つの建物を除いた35件では、家賃の中央値は15.8万円で、1R・1Kとほぼ同じになります。2LDKの68件のうち14件は目黒区東山2丁目の1つの建物の部屋ですが、この建物を除いても家賃の中央値は33.7万円で、ほとんど変わりません。2K・2DKは、10件のうち7件が築39年以上の建物です。

この表は事務所として使える457件で数えているため、事務所として使えると書いていない物件も含めた554件で数えた1LDK・2LDKの家賃と広さの記事とは、数字が少し違います（1LDKの家賃の中央値は、554件では23.0万円、事務所として使える112件では23.5万円）。1LDK・2LDKの部屋の帖数や、区ごとの家賃は、そちらで扱っています。

家賃の価格帯ごとの件数

457件を家賃の価格帯で分けると、次のとおりです。

家賃	件数	割合
10万円以下	28件	6.1%
10万円を超えて15万円以下	80件	17.5%
15万円を超えて20万円以下	133件	29.1%
20万円を超えて25万円以下	74件	16.2%
25万円を超えて30万円以下	35件	7.7%
30万円を超える	107件	23.4%

最も多いのは15万円を超えて20万円以下の133件で、20万円以下に収まるのは241件（52.7%）です。15万円以下は108件（23.6%）で、広さの中央値は全体より約10㎡狭くなります。家賃15万円以下の物件がある区・駅と、その価格帯の契約時の費用は、家賃を抑えて事務所として使える東京の賃貸にまとめています。

区ごとの件数と家賃

事務所として使える物件が10件以上ある8つの区の件数と家賃は、次のとおりです。23区の外の物件は11件です。

区	件数（建物の数）	家賃の中央値（万円）	1R・1Kの家賃の中央値（万円）
港区	111件（62棟）	19.0	16.3（60件）
渋谷区	86件（57棟）	24.1	16.5（30件）
新宿区	81件（30棟）	19.2	15.7（29件）
目黒区	42件（21棟）	30.1	15.8（14件）
千代田区	32件（19棟）	18.6	16.8（13件）
中央区	22件（17棟）	21.9	14.5（5件）
世田谷区	15件（11棟）	14.1	10.5（9件）
品川区	13件（9棟）	23.0	17.0（6件）

※「1R・1Kの家賃の中央値」のかっこ内は、その区の1R・1Kの件数です。中央区（5件）と品川区（6件）は件数が少ないため、参考の値です。

区ごとの家賃の中央値は、その区にどの間取りが多いかで大きく変わります。目黒区の家賃の中央値が30.1万円と高いのは、42件のうち14件が、2026年5月に完成した東山2丁目の1つの建物の2LDKの部屋だからです。この建物を除いた28件では、家賃の中央値は18.8万円、広さは34.8㎡になります。

新宿区も、81件のうち32件が2026年に完成した2つの建物（市谷左内町・新宿1丁目）の部屋で、81件に対して建物の数は30です。この2つの建物を除いた49件では、家賃の中央値は18.3万円です。

同じ1R・1Kで比べると、世田谷区を除く7つの区は14.5万〜17.0万円の間に収まり、区による差は、全体の家賃の中央値で比べたときほど大きくありません。世田谷区は1R・1Kの家賃の中央値が10.5万円と低いものの、1R・1Kの9件のうち6件が築30年を超える建物です。駅や街の特徴は、東京のSOHO賃貸おすすめエリア10選で区ごとに紹介しています。

事務所として使う場合の条件

自宅兼事務所として借りるときは、敷金・消費税・使い方の制限などの条件が、住まいとして借りる場合と変わることがあります。事務所として使える457件のうち、こうした条件まで募集情報に書いているのは175件（38.3%）で、残りの282件（61.7%）は問い合わせるまで分かりません。

条件の種類ごとの件数

書いてある条件を種類ごとに数えると、次のとおりです。

条件	件数（建物の数）	主な書き方
敷金	160件（84棟）	敷金1ヶ月の積み増し（124件）
消費税	34件（29棟）	事務所・SOHOとして使う場合は家賃に消費税
使い方の制限	26件（16棟）	会社の登記を認めない（19件）
礼金	10件（5棟）	事務所として使う場合の礼金（1ヶ月の積み増しなど）

※1つの物件が複数の条件を書いていることがあるため、件数の合計は175件より多くなります。

敷金の積み増しは、ペットを飼う場合の条件としても書かれています。事務所として使える457件のうち、ペットの「敷金1ヶ月積み増し」「敷金1ヶ月追加」を書いている物件は約170件あり、事務所の条件（124件）より多いため、敷金が増えると聞いたときは、ペットを飼う場合の条件か、事務所として使う場合の条件かを確かめてください。

消費税は、住まいとして借りる契約ならかからず、事務所として借りる契約なら家賃に10%かかり、住まいと事務所を兼ねる契約では事務所として使う部分にだけかかることもあります。掲載中の554件の中央値（家賃19.1万円・管理費1.2万円）の部屋で家賃と管理費にかかると、毎月約2.0万円が加わります。

退去時に借主が直すのは、ふつうに使って生じた傷みや年数による古さを除いた部分が基本です（民法621条）。ただし事務所として使う契約では、特約で借主の負担を広げることがあり、その取り決めを募集情報に書いているのは2つの建物（6件）だけです。敷金の書き方の違い、消費税の扱い、原状回復の特約は、事務所可の賃貸を東京で借りるときの条件でくわしく見ています。

登記・来客・看板・業種の制限

使い方の制限を書いている26件（16の建物）の中身は、次のとおりです。

制限の内容	件数	募集情報の書き方の例
会社の登記を認めない	19件	SOHO相談可（法人登記不可）
不特定多数が訪れる業種を認めない	6件	来店客のある業種不可
業種を限る	5件	業種制限あり
看板を認めない	5件	屋外看板不可

※1つの物件が複数の制限を書いていることがあるため、件数の合計は26件より多くなります。

来客の制限6件は、「不特定多数来訪業種」「サロン、エステ、民泊、美容室等の不特定多数業種不可」のように、不特定多数のお客様が訪れる業種を対象にした書き方です。取引先がときどき訪ねてくる使い方まで禁じた記載はありませんが、認められるとも書かれていないため、来客の頻度と人数を伝えて確かめます。

看板の制限5件は「営業看板設置」「屋外看板不可」のように営業用の看板についての書き方で、表札に社名を出すことを禁じた記載はありません。業種を限る5件のうち、「少人数制で出入りの少ない業種希望」と人数や出入りに触れているのは1つの建物の2件だけで、ほかは「業種制限あり」などです。

「法人登記不可」は、その部屋を会社の本店所在地として登記することを契約で認めないという意味です。本店を自宅兼事務所に置くなら、制限を書いていない物件でも、申し込みの前に登記してよいかを確かめます。

自宅兼事務所ならではの確認点

住まいと事務所を1つの部屋にまとめる場合、物件の条件のほかに、誰の名義で借りるかと、建物全体の決まりも関係します。

個人と会社、どちらの名義で借りるか

会社の事務所として使うなら、会社の名義で借りるか、代表者個人の名義で借りるかを決めてから申し込みます。掲載中の554件では、保証会社の記載がある524件のうち517件が保証会社の利用を必須としており、設立したばかりの会社は決算書がないため、会社の名義で申し込むと代表者の収入の資料や連帯保証を求められることがあります。審査の進め方はSOHO賃貸の入居審査は厳しい？にまとめています。

分譲マンションの部屋は、管理規約も関係する

分譲マンションの部屋を借りる場合は、部屋の持ち主である貸主の承諾に加えて、マンション全体の管理規約で事務所としての利用が認められているかも関係します。事務所として使える物件にも、「SOHO相談：要申請・規約有」「管理組合へ事前申請必要」のように、管理組合への申請や規約に触れているものがあります。分譲マンションの部屋なら、管理規約で事務所としての利用が認められているかを申し込みの前に聞いてください。管理規約で起きやすいトラブルはSOHO賃貸の管理規約トラブルで扱っています。

契約時の費用：家賃19.1万円の例で約115万円

事務所として使う場合の敷金の積み増しがあると、契約時に用意する金額はその分増えます。事務所可の賃貸を東京で借りるときの条件では、554件の中央値（家賃19.1万円・管理費1.2万円）の物件で、事務所としての敷金1ヶ月の積み増しを含めて約115万円と試算しました。同じ前提で、家賃の水準ごとに並べると次のとおりです。

家賃	敷金の積み増しなし	敷金1ヶ月の積み増しあり
8.8万円	47.7万円	56.5万円
13.5万円	70.1万円	83.6万円
19.1万円	96.1万円	115.2万円
23.5万円	116.8万円	140.3万円

※敷金1ヶ月・礼金1ヶ月・保証会社の初回保証料（家賃と管理費の合計の50%）・仲介手数料（家賃の1.1ヶ月分）・前家賃（1ヶ月分・管理費込み）・鍵交換代などの諸費用4.4万円・火災保険2.0万円で計算し、各項目を0.1万円単位で四捨五入して足しています。8.8万円と13.5万円は事務所として使える物件の家賃10万円以下・10〜15万円の中央値、19.1万円は554件の中央値、23.5万円は事務所として使える1LDKの中央値です。管理費は、それぞれの物件のうち金額が書かれている物件の中央値で、8.8万円で0.5万円、13.5万円で1.0万円、19.1万円で1.2万円、23.5万円で1.5万円としました。

敷金を積み増す場合、契約時に用意する額は家賃の約6ヶ月分が目安です。家賃が低いほど諸費用の割合が大きくなり、家賃8.8万円では約6.4ヶ月分になります。事務所として契約して消費税がかかる場合は、礼金と前家賃にも10%が加わり、家賃19.1万円の例では約3.9万円増えます。初期費用の抑え方は、SOHO賃貸の初期費用はいくら？にまとめています。

登記できない物件や、自宅の住所を出したくない場合

自宅兼事務所にすると、その住所を会社の登記や名刺、ウェブサイト、請求書などに載せることになります。会社の登記事項証明書は誰でも取ることができ、本店の住所だけでなく、代表者の住所も載ります。

そのため、本店をバーチャルオフィスの住所にしても、代表者の自宅の住所は登記事項証明書に出ます。株式会社では、2024年10月から、一定の書類をそろえて申し出ると、代表取締役などの住所のうち市区町村より後の部分を登記事項証明書に表示しない措置を使えるようになりました。個人事業主の場合も含め、住所がどこで公開されるかは個人事業主の住所はどこで公開される？にまとめています。

登記を認めない物件を選ぶ場合や、自宅の住所を取引先や一般に出したくない場合は、作業は自宅で行い、本店や名刺の住所にはバーチャルオフィスの住所を使う方法があります。バーチャルオフィスは、作業の場所を持たず、住所や郵便の受け取りだけを借りるサービスです。

自宅の住所を使うか、バーチャルオフィスの住所を使うかは、次の3つで判断します。

借りたい部屋が、会社の登記を認めているか
住所を見せる相手が取引先だけか、ウェブサイトなどで誰にでも見えるか
仕事に許認可が必要で、事務所の所在地に決まりがあるか

部屋が登記を認めていて、住所を見せる相手が取引先だけなら、自宅兼事務所の住所をそのまま使えます。部屋が登記を認めていない場合や、ネット販売の表示などで誰にでも住所が見える場合は、バーチャルオフィスの住所を使うほうが向いています。許認可で事務所の所在地に決まりがある業種は、バーチャルオフィスの住所では許可が取れないことがあるため、先に要件を確かめ、登記と事務所としての利用を認める部屋を探します。

業種ごとの注意はバーチャルオフィスで法人口座は作れる？に、本店の登記の手続きはSOHO物件で法人登記はできる？に、費用の比べ方はバーチャルオフィス・コワーキング・賃貸SOHOの費用を3年で比較にまとめています。

家賃を経費にする考え方（個人事業主の場合）

個人事業主が自宅兼事務所の家賃を経費にするときは、家賃のうち仕事に使っている部分だけを必要経費にします（按分）。割合は、仕事に使う部屋の面積や、仕事に使う時間など、あとで説明できる基準で決めます。

面積で分ける例として、事務所として使える1LDKの中央値（家賃23.5万円・広さ41.5㎡）の部屋で、洋室（帖数が分かる96件の中央値6.0帖）を仕事だけに使う場合を計算します。1帖を1.62㎡とすると洋室は約9.7㎡で、部屋全体の約23%です。家賃のうち仕事部屋の分は、月約5.5万円、年間で約66万円になります。

この5.5万円は経費に入れる額で、税金がその分減るわけではありません。減るのは、経費に入れた額に所得税や住民税の税率をかけた分です。

2LDKの中央値（家賃33.6万円・広さ52.1㎡）の部屋で、小さいほうの部屋（2部屋の帖数が分かる61件の中央値4.7帖）を仕事部屋にすると、部屋全体の約15%で、月約4.9万円です。仕事部屋を分けられない1R・1Kでは、仕事に使う時間で割合を決める方法もあります。

割合の決め方と計算はSOHO賃貸の家賃はどこまで経費に？にまとめています。会社が代表者の自宅を事務所にする場合は扱いが変わり、その考え方は住居兼事務所のメリット・デメリットで触れています。

自宅兼事務所の物件を探す手順

ここまでの数字をもとに、東京で自宅兼事務所にする物件を探す手順を5つにまとめました。

1. 使い方を書き出す

最初の章で挙げた5つの使い方のうち、どれに当たるかと、その頻度や量を書き出します。どれにも当たらなければ、ふつうは住まいとしての使い方の範囲に収まります。どれかに当たるなら事務所可の物件から選び、書き出した内容を申し込みのときにそのまま伝えます。

2. 寝る場所と仕事の場所を分けるかで、間取りを決める

同じ部屋でよければ1R・1K（家賃の中央値15.7万円）、仕事部屋を寝室と分けたいなら1LDK（23.5万円）、仕事部屋・寝室・リビングをすべて分けるなら2LDK（33.6万円）が目安です。

家賃を抑えて寝る場所と仕事の場所を分けたいなら、1DKも候補になります。新宿区の新築の2つの建物を除くと1DKの家賃の中央値は15.8万円で、1R・1Kとほぼ同じ家賃で、DKに机を置き、洋室を寝室にできます。2K・2DK（20.2万円）も2部屋に分けられますが、10件のうち7件は築39年以上の建物です。間取りごとの使い方はテレワークに最適な間取りは？で詳しく書いています。

3. 移動・住所・家賃で区を決める

件数と建物の数は、港区111件（62棟）、渋谷区86件（57棟）、新宿区81件（30棟）、目黒区42件（21棟）です。新宿区は81件のうち32件が2026年に完成した2つの建物の部屋なので、選べる建物は件数ほど多くありません。

区は、取引先へ出向くときの移動時間、登記や名刺に出す住所、家賃の3つで決めます。取引先に出向くことが多いなら移動時間を、自宅兼事務所の住所を登記や名刺に出すならその住所を、どちらでもなければ家賃を先に決めます。登記や名刺にバーチャルオフィスの住所を使うなら、自宅の区は移動時間と家賃だけで選べます。家賃15万円以下で探すなら港区・新宿区・世田谷区に多く、1つの駅で見つかるのは多くても6件なので、駅を1つに絞らず区や沿線で広げてください。

4. 事務所として使う場合の条件を問い合わせる

事務所として使える物件の6割は、募集情報に敷金・消費税・使い方の制限・礼金のどれも書いていません。気になる物件が見つかったら、使い方を伝えて、敷金・消費税・登記の3つを問い合わせて確かめます。敷金が増えると聞いたときは、ペットを飼う場合の条件ではないかも確かめてください。

5. 申し込みの前に使い方を伝え、認められた内容を契約書に残す

使い方は申し込みの段階で伝え、事務所として使えることと条件を、契約書の特約に書いてもらうと確実です。「SOHO使用時の保険料要確認」「保険変更あり」のように、事務所として使う場合の火災保険に触れている物件もあります。仕事の機材や在庫を置くなら、それが補償の対象に入るかを契約の前に聞いてください。火災保険の住居用と事業用の違いはSOHO賃貸の火災保険で扱っています。

不動産会社に確かめる項目と聞き方の例は事務所可の賃貸を東京で借りるときの条件に、内見で見る点はSOHO物件の内見で確認すべき15のチェックポイントにまとめています。

よくある質問

自宅兼事務所の賃貸を探すときによく聞かれることに、ここまでの数字をもとに答えます。

いま住んでいる賃貸を自宅兼事務所にできますか

契約書の使用目的が住居になっていて、前に挙げた5つの使い方のどれかをするなら、貸主の承諾を得てから始めます。承諾を得たら、認められた使い方と条件を書面に残してもらうと、更新や退去のときの食い違いを防げます。承諾の取り方は賃貸の自宅を事務所にしたいときの許可の取り方にまとめています。

家族と暮らしながら自宅兼事務所にできますか

入居の条件に「二人入居可」と書いているのは、事務所として使える1LDKの112件のうち50件（44.6%）、2LDKの68件のうち25件（36.8%）です。「子供可」は1LDKで11件、2LDKで7件でした。

一方で「単身者限定」と書いている物件は、1LDK・2LDKとも0件です。書いていない物件でも家族で住めないとは限らないので、住む人数と仕事の使い方を一緒に伝え、両方を認めてもらえるかを確かめてください。

定期借家の物件を自宅兼事務所にしても大丈夫ですか

事務所として使える457件のうち、契約期間が書かれている371件では、105件（28.3%）が定期借家です。定期借家は、期間が終わると更新されずに契約が終わり、続けて借りるには貸主との再契約が必要です。自宅兼事務所では、名刺やウェブサイト、会社なら登記の住所もその部屋になるため、契約期間より長く同じ住所で仕事を続けたい場合は、再契約ができるかと再契約の費用を申し込みの前に確かめてください。

まとめ：東京で自宅兼事務所にできる賃貸の家賃と条件

東京SOHO賃貸検索に2026年10月11日時点で掲載している554件から分かった要点です。

事務所として使えると書いているのは457件（82.5%）
457件の70.0%は都心の4区にあり、家賃は東京全体の相場より高めに出る
1LDKの家賃の中央値は、1R・1Kより月7.8万円高い
1DKは新築の2つの建物を除くと家賃の中央値が15.8万円で、1R・1Kとほぼ同じ
区による家賃の差は、同じ1R・1Kで比べると小さい
事務所として使うときの条件まで書いているのは38.3%
事務所として使う場合の敷金の条件で最も多いのは1ヶ月の積み増し（124件）
ペットの敷金の積み増しを書いた物件は約170件で、事務所の条件より多い
事務所としての契約なら、家賃に消費税がかかる
来客の制限は、不特定多数が訪れる業種が対象
会社の登記事項証明書には、代表者の住所も載る
家賃19.1万円の例で、契約時に用意する額は約115万円

入居の条件の欄に「事務所利用相談」とある物件は、事務所利用相談可のSOHO賃貸にまとまっています。このページに出ない物件でも、募集情報の備考などで事務所として使えるとしている物件があります。エリアや間取りのページで気になる物件が見つかったら、事務所として使えるかをお問い合わせください。仕事部屋を分けやすい物件は、1LDKのSOHO賃貸や2LDKのSOHO賃貸から探せます。希望のエリアと家賃の上限、使い方をお問い合わせから送っていただくと、条件に合う物件を相談できます。