SOHO物件の家賃は経費にできる？家事按分の計算方法と確定申告の手順
SOHO物件の家賃は経費にできる？家事按分と確定申告のポイント
「家賃12万円のうち、いくらまで経費にしていいのか」「按分割合はどう決めればいいのか」――SOHO物件で仕事をしているフリーランスや個人事業主にとって、家賃の経費計上は毎年の確定申告で必ず向き合う問題です。
結論からいえば、事業に使っている部分の家賃は経費として計上できます。ただし、住居と仕事場を兼ねている場合は「家事按分（かじあんぶん）」で事業使用割合に応じた金額のみを経費にする必要があります。
※この記事は一般的な税務情報を解説するものであり、個別の税務相談に応じるものではありません。具体的な判断については、税理士や最寄りの税務署にご相談ください。
家事按分とは何か
家事按分の基本的な考え方
家事按分とは、プライベート（家事）と事業の両方に使っている支出について、事業に使った割合に応じて経費を計算する方法です。SOHO物件のように住居と事業所を兼ねている場合、家賃の全額を経費にすることはできませんが、事業で使っている割合分は経費として認められます。
所得税法では、家事関連費について以下のように定められています。個人事業主が自宅を事業所としても使用している場合、業務の遂行上直接必要であることが明らかにできる部分に限り、必要経費に算入できます。
按分割合は合理的に決める
家事按分の割合は、税法で一律に決められているわけではありません。「合理的な基準」に基づいて、事業主自身が決定します。ただし、その割合が合理的であることを説明できなければなりません。税務調査が入った際に、なぜその按分割合にしたのかを論理的に説明できるかどうかが重要です。
按分割合の決め方には主に「面積按分」と「時間按分」の2つの方法があります。どちらか一方、または両方を組み合わせて計算するのが一般的です。
按分割合の計算方法
方法1：面積按分
面積按分は、住居全体の面積のうち事業に使っているスペースの割合で按分する方法です。最もシンプルでわかりやすいため、多くの個人事業主が採用しています。
計算式：
按分割合 ＝ 事業に使用している面積 ÷ 住居全体の面積 × 100
具体例：
- 住居全体の面積：50平米
- 仕事専用スペース（書斎）：10平米
- 按分割合：10 ÷ 50 × 100 ＝ 20%
- 月額家賃が12万円の場合、12万円 × 20% ＝ 2万4,000円が毎月の経費
注意点として、「仕事専用スペース」として按分できるのは、基本的にその部屋を事業目的でのみ使用している場合です。リビングの一角にデスクを置いて仕事をしているような場合は、リビング全体ではなく、デスク周辺の面積を事業用として計算するのが適切です。
方法2：時間按分
時間按分は、1日のうち事業に使っている時間の割合で按分する方法です。面積按分だけでは実態に合わない場合や、特定の仕事部屋がなくリビングで仕事をしているような場合に有効です。
計算式：
按分割合 ＝ 1日の事業使用時間 ÷ 1日の在宅時間 × 100
具体例：
- 1日の在宅時間：16時間（外出を除く）
- 1日の事業使用時間：8時間
- 按分割合：8 ÷ 16 × 100 ＝ 50%
- 月額家賃が12万円の場合、12万円 × 50% ＝ 6万円が毎月の経費
時間按分の場合、仕事をしている時間を記録しておくことが重要です。作業ログやタスク管理ツールの記録が根拠資料として役立ちます。
方法3：面積按分と時間按分の組み合わせ
より精密な按分を行いたい場合は、面積按分と時間按分を組み合わせることもできます。
具体例：
- 仕事専用の書斎（10平米）がある：住居全体（50平米）の20%
- リビング（15平米）でも1日のうち3時間仕事をする：リビングの時間按分 3 ÷ 16 × 100 ＝ 約19%
- リビングの面積按分：15 ÷ 50 × 100 ＝ 30%
- リビングの事業使用割合：30% × 19% ＝ 約5.7%
- 合計の按分割合：20%（書斎）＋ 5.7%（リビング）＝ 25.7% → 約25%
このように複合的に計算する場合は、計算過程を記録として残しておきましょう。
ペルソナ別の計算例：Webデザイナー・1LDK一人暮らしの場合
より具体的なイメージを持つために、実際に近い想定で計算してみます。
- 職種：フリーランスWebデザイナー
- 間取り：1LDK（40平米）、リビング12畳＋寝室6畳
- 月額家賃：13万円（管理費込み）
- 仕事場所：リビングの一角にL字デスク（約3平米）を配置
- 1日の作業時間：平均8時間、在宅時間15時間
計算：
- デスク周辺の面積按分：3 ÷ 40 × 100 ＝ 7.5%
- リビング全体の時間按分：8 ÷ 15 × 100 ＝ 約53%
- リビングの面積割合：20平米（リビング） ÷ 40平米（全体）＝ 50%
- リビングの事業利用分：50% × 53% ＝ 約26.5%
- デスク周辺は仕事専用のため、面積按分7.5%をベースに、リビングの共用時間分を加味して合計約30%と設定
- 月の経費：13万円 × 30% ＝ 3万9,000円
- 年間の経費：3万9,000円 × 12 ＝ 46万8,000円
年間約47万円の経費計上は、所得税率20%の場合で約9.4万円の節税効果になります。
按分割合の目安
一般的に、個人事業主がSOHO物件で家事按分を行う場合の按分割合は20〜50%程度が多いとされています。この範囲を大きく超える割合（たとえば80%以上）を設定すると、税務調査で否認されるリスクが高まります。
ただし、明確に仕事専用のスペースが広い場合や、ほぼ終日仕事をしている場合は、高い按分割合も合理的と認められることがあります。重要なのは、自分の実態に合った割合を、根拠を持って設定することです。
経費にできるもの一覧
SOHO物件で仕事をしている場合、家賃以外にも家事按分で経費にできるものがあります。
家賃
月額家賃のうち、事業使用割合に応じた金額を「地代家賃」として計上します。管理費（共益費）も家賃に含めて按分できます。
- 勘定科目：地代家賃
- 按分方法：面積按分または時間按分
光熱費（電気代・ガス代・水道代）
電気代は、パソコンやモニター、照明、エアコンなど仕事で消費する電力が含まれるため、按分して経費にできます。ガス代や水道代については、事業との関連性が薄い場合は按分割合を低めに設定するか、計上しないほうが無難です。
- 勘定科目：水道光熱費
- 電気代の按分割合目安：仕事部屋の面積按分、または使用時間按分
- ガス代・水道代：事業との関連が明確な場合のみ計上
通信費（インターネット回線・携帯電話）
インターネット回線の月額料金は、事業に不可欠な支出として按分できます。携帯電話料金も、仕事で使用する割合に応じて経費にできます。
- 勘定科目：通信費
- インターネット回線：使用時間で按分するのが一般的。仕事以外でも使う場合は50〜70%程度が目安
- 携帯電話：仕事用と私用を分けられない場合は使用割合で按分。仕事専用の回線なら全額経費
火災保険料・家財保険料
賃貸契約時に加入する火災保険・家財保険の保険料も、家賃と同じ按分割合で経費にできます。
- 勘定科目：損害保険料
- 按分方法：家賃と同じ按分割合を適用するのが一般的
住宅ローンの利息（持ち家の場合）
SOHOの文脈では賃貸が中心ですが、持ち家で事業を行っている場合、住宅ローンの利息部分は按分して経費にできます。ただし、元本部分は経費にできません。また、住宅ローン控除との併用には制限があるため注意が必要です。
経費にできないもの
以下の支出は、SOHO物件に関連するものであっても経費にできません。
- 敷金：退去時に返還される預け金であり、支出ではないため経費にならない（ただし返還されなかった部分は退去時に経費計上可能）
- 住宅ローンの元本返済部分
- プライベートでのみ使用する部屋の光熱費
- 事業と関係のない家具・家電の購入費
確定申告の方法
確定申告の全体の流れ
SOHO物件の家賃を経費として計上する場合、毎年の確定申告で正しく申告する必要があります。確定申告の基本的な流れは以下の通りです。
- 1月〜12月：日々の取引を記録し、領収書やレシートを保管する
- 翌年1月：年間の収支をまとめ、決算処理を行う
- 翌年2月16日〜3月15日：確定申告書を作成し、税務署に提出する
確定申告の詳細については、国税庁の公式サイトを参照してください。
参考：国税庁「確定申告特集」
家事按分の記帳方法
家事按分の記帳方法には、大きく2つのアプローチがあります。
方法A：毎月按分する方法
毎月の家賃支払い時に、事業分のみを経費として記帳します。
- 家賃12万円、按分割合30%の場合
- 地代家賃：36,000円（事業分）
- 事業主貸：84,000円（プライベート分）
方法B：決算時に一括で按分する方法
毎月は家賃全額を経費として記帳し、決算時（12月末）にプライベート分をまとめて除外します。会計ソフトの家事按分機能を使う場合は、この方法が主流です。
どちらの方法でも最終的な経費額は同じになります。会計ソフトを使用している場合は、方法Bのほうが効率的です。
確定申告書への記載
確定申告書の「収支内訳書」または「青色申告決算書」に、地代家賃の金額を記載します。青色申告決算書の場合、「地代家賃の内訳」欄に以下の情報を記入します。
- 支払先の住所・氏名（オーナーまたは管理会社）
- 賃借物件の所在地
- 支払金額（年間の支払総額）
- 必要経費算入額（按分後の金額）
青色申告のメリット
最大65万円の特別控除
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。SOHO物件で事業を営む個人事業主には、青色申告を強くおすすめします。
青色申告の最大のメリットは、最大65万円の青色申告特別控除が受けられることです（電子申告の場合）。この控除は所得から直接差し引かれるため、税負担を大きく軽減できます。
- 65万円控除：複式簿記で記帳し、電子申告（e-Tax）で提出する場合
- 55万円控除：複式簿記で記帳し、書面で提出する場合
- 10万円控除：簡易簿記で記帳する場合
赤字の繰越控除
青色申告では、事業で赤字が出た場合、その赤字を翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。たとえば、開業初年度に設備投資で赤字になった場合、翌年以降の黒字と相殺して税負担を軽減できます。
青色申告を始めるには
青色申告を行うためには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。提出期限は以下の通りです。
- すでに開業している場合：青色申告をしたい年の3月15日まで
- 新規開業の場合：開業日から2ヶ月以内
家事按分で気をつけるべきポイント
按分割合の根拠を記録に残す
税務調査が入った場合、家事按分の割合が合理的であることを説明する必要があります。以下のような資料を保管しておきましょう。
- 間取り図（事業用スペースを明示したもの）
- 面積の計算メモ
- 仕事時間の記録（タスク管理ツールのログ、カレンダーの記録など）
- 按分割合の計算根拠を記載した書面
事務所契約の場合の取り扱い
SOHO物件を事務所契約で借りている場合、家賃に消費税が含まれます。課税事業者であれば、この消費税を仕入税額控除として申告できます。免税事業者の場合は消費税を含めた金額を経費として計上します。
なお、2023年10月に開始されたインボイス制度により、仕入税額控除の取り扱いが変わっています。オーナーや管理会社がインボイス発行事業者であるかどうかも確認しておきましょう。
引越し費用の取り扱い
SOHO物件への引越し費用は、事業のために引越しをした場合に限り、按分して経費にできます。具体的には、引越し業者への支払い、不用品の処分費用などが対象です。ただし、敷金・礼金のうち礼金は支出時に経費（繰延資産として償却する場合もあり）になりますが、敷金は返還されるため経費にはなりません。
まとめ
SOHO物件の家賃は、家事按分を行うことで事業経費として計上できます。按分割合は面積按分・時間按分のいずれか、または両方を組み合わせて合理的に決定し、その根拠を記録として残しておくことが大切です。
家賃以外にも、光熱費・通信費・保険料などを按分して経費にでき、青色申告を活用すれば最大65万円の特別控除も受けられます。
なお、具体的な税務判断は個人の状況によって異なります。判断に迷う場合は、税理士や最寄りの税務署に相談してください。
今日やること
- 自宅の間取り図を用意し、仕事で使っているスペースの面積を測って按分割合を計算する
- まだ白色申告の場合は、青色申告承認申請書の提出期限を確認する（開業済みなら翌年分の期限は3月15日）
- 家賃・光熱費・通信費の直近12ヶ月分の支払い記録を会計ソフトに入力する
SOHO物件の基本についてはこちら。
SOHOとは？賃貸物件における意味と一般賃貸との違い
SOHO物件の探し方についてはこちら。
SOHO物件の探し方ガイド
入居審査の準備についてはこちら。
SOHO賃貸の入居審査を通過するためのポイント
コワーキングスペースとの比較はこちら。
SOHOとコワーキングスペースの比較
よくある質問
Q. 家事按分の割合はどのくらいが妥当ですか？
一概に「何%が正解」とはいえませんが、個人事業主のSOHO利用では20〜50%程度が一般的です。仕事専用の部屋がある場合は面積按分で計算し、リビングなど共用スペースで仕事をしている場合は時間按分を組み合わせて計算するのが合理的です。重要なのは、税務調査の際に「なぜこの割合なのか」を説明できる根拠を持っておくことです。
Q. 白色申告でも家事按分はできますか？
はい、白色申告でも家事按分は可能です。ただし、白色申告の場合は「業務の遂行上直接必要であったことが明らかにされる部分」のみが経費として認められるとされており、青色申告と比べて按分の要件がやや厳しめに解釈される傾向があります。また、青色申告特別控除（最大65万円）が受けられないため、税制面でのメリットを考えると、青色申告への切り替えを検討する価値があります。
Q. SOHO物件を事務所契約で借りた場合、家賃の全額を経費にできますか？
事務所契約であっても、実際にそこで生活もしている場合は家事按分が必要です。ただし、事務所契約の場合は住居契約よりも事業利用の割合が高いと認められやすく、按分割合を高めに設定できる傾向があります。一方、住居部分が全くなく純粋に事務所としてのみ使用している場合は、家賃の全額を経費として計上できます。