SOHO基礎知識2026年3月22日

SOHOとは？意味とSOHO可・事務所可の違い、住居契約と事務所契約・登記・間取り【東京の賃貸554件】

SOHO（ソーホー）とは、英語の Small Office/Home Office（スモールオフィス・ホームオフィス）の略で、自宅や小さな事務所を拠点に、個人や少人数で事業を営む働き方と、その仕事場を指す言葉です。賃貸の物件情報で見かける「SOHO可」「SOHO相談可」は、住まいとして借りる部屋を、仕事場としても使えることを表します。

ただ、同じSOHO可でも、住まいとしての契約のまま在宅で仕事をすることだけを認める物件もあれば、事務所としての契約になり、賃料に消費税がかかる物件もあります。この記事では、SOHO可・事務所可・住居専用の違い、住居契約と事務所契約の違い、SOHOで使える範囲、会社の登記、SOHOに向く間取り、物件の探し方までを順に説明します。

数字は、東京SOHO賃貸検索に2026年10月11日時点で掲載している東京の賃貸554件の物件情報から数えたものです。

SOHOという言葉の意味と、在宅勤務・自宅兼事務所との違い

SOHOは働き方を表す言葉で、賃貸では「仕事にも使える住まい」を指して使われます。誰がどんな仕事で使う言葉なのかと、似た言葉との違いを整理します。

SOHOで働く人と仕事

SOHOで働く人の例は、フリーランスのデザイナー・エンジニア・ライター、税理士などの士業、ネットショップの運営者、1人から数人の会社の経営者、勤めながら副業をする人などです。パソコンと通信環境があれば進められ、大きな設備や売り場を必要としない仕事が中心です。

ニューヨークのSoHo（South of Houston Streetの略）やロンドンのSohoは地区の名前で、働き方のSOHOとは別の言葉です。自宅で働くことが、住まいと仕事場を分ける考え方の中でどう扱われてきたかは、SOHOの来歴にまとめています。

在宅勤務・テレワーク・自宅兼事務所との違い

在宅勤務やテレワークは、会社に雇われている人が、会社の仕事を自宅などで行う働き方です。SOHOは、自分で事業を営む人が、自宅や小さな事務所を事業の拠点にするという意味で使われることが多い言葉です。

賃貸の部屋を借りるうえでは、この違いが使い方の違いになります。事業の拠点として取引先を頻繁に迎えたり、会社の住所として登記したりすると、部屋を事務所として使うことになり、貸主の了承が必要です。住まいとして契約した部屋を了承なくこうした使い方にすると、契約と違う使い方として、貸主から改善や解約を求められることがあります。

いま住んでいる部屋を仕事に使いたい場合の頼み方は、賃貸の自宅を事務所にしたい｜大家への許可の取り方にまとめています。

自宅兼事務所・住居兼事務所は、SOHOとほぼ同じ意味で使われます。反対に、オフィスビルの事務所に住む使い方は、建物の用途や消防の決まりが関わる別の話で、事務所に住むのは違法？で説明しています。

賃貸の「SOHO物件」が指すもの

賃貸でSOHO物件と呼ばれるのは、マンションやアパートの部屋のうち、貸主が事務所としての利用を認める（相談に応じる）物件です。建物は住まい向けなので、オフィスビルの事務所とは違い、お客さんが通う使い方や看板には制限が付くことがあります。

554件のうち、募集情報に事務所として使えることを書いているのは457件（82.5%）でした。「事務所利用不可」と書いている物件が7件あり、残る90件は記載がなく、問い合わせて確かめる必要があります。

SOHO可・事務所可・住居専用の違い

募集情報に書かれる「SOHO可」「事務所利用相談」「事務所利用不可」は、貸主がその部屋の使い方をどこまで認めるかを表す言葉です。住居専用、住居契約のままのSOHO可、事務所としての契約の3つを比べると、次のようになります。

項目	住居専用	SOHO可（住居契約のまま）	事務所として契約
募集情報の書き方の例	「事務所利用不可」	「SOHO相談可（住居契約に限る）」	「事務所契約の場合：賃料207900円、共益費20900円」
仕事での使い方	事務所としては使えない	仕事にも使える。登記や看板などに制限が付くことがある	事務所としての利用が前提。業種の制限が付くことがある
賃料・管理費の消費税	かからない	かからない	かかる（10%）
敷金	募集条件のとおり	積み増しになる物件がある	積み増しや、総額で決める物件がある

※どれにあたるかを募集情報に書いている物件は少なく、多くは申し込みのときに確かめます。

入居の条件の欄には「事務所利用可」という書き方がない

事務所として使えると書いている457件のうち、入居の条件の欄に「事務所利用相談」とあるのが368件（80.5%）、備考などに「SOHO」という言葉を使っているのが301件（65.9%）です。両方を書いている物件も215件あり、1つの物件に2つの言葉が並ぶことは珍しくありません。

入居の条件の欄に出てくる事務所の言葉は、554件を通して「事務所利用相談」（368件）と「事務所利用不可」（6件）の2種類だけで、「事務所利用可」という書き方はありません。そのため募集情報では「相談」の書き方が目立ちますが、「相談」と書いてあるからといって、「可」と書いた物件より認められにくいとは読めません。

相談可は、業種・人数・来客の有無などを聞いたうえで、使ってよいかを貸主が判断するという意味です。どちらの書き方でも、使い方を伝えて確かめることになります。

SOHOと事務所を書き分けている物件

言葉の上では、SOHO可は住みながら仕事にも使えること、事務所利用可は事務所として使えることを表します。募集情報には、この2つを書き分けている例があります。

募集情報の書き方の例	件数	分かること
「事務所利用相談」（入居の条件の欄）	368件	事務所として使うことを相談できる。条件は問い合わせて確かめる
「SOHO相談可（法人登記不可）」など	19件	仕事には使えるが、会社の本店として登記することは認めない
「SOHO相談可（住居契約に限る）」など	2件	住まいとしての契約のまま、仕事にも使うことだけを認める
「【住居・ＳＯＨＯ】」と「【事務所】（業種制限あり／課税対象）」を分けて記載	1件	SOHOは住まいと同じ条件。事務所だけ消費税・業種の制限・敷金1ヶ月追加が付き、更新料も新賃料の1ヶ月分から1.1ヶ月分になる
「事務所登記も相談で頂けますが、SOHO契約になります」	1件	登記は相談できるが、契約は「SOHO契約」になる（敷金4ヶ月、賃料に消費税）
「SOHO使用相談（消費税別途）事務所のみ」	1件	SOHOとしての使い方を事務所に限り、消費税が別にかかる
「SOHO専用住戸の為、事業用での賃貸借契約」	1件	住まいとしてではなく、事業用の契約になる
「SOHO相談可：（事務所使用不可）」	1件	SOHOとしての利用は相談できるが、事務所としては使えない
「事務所利用不可」	7件	事務所として使えない（上の1件を含む）

※件数は554件のうち、その書き方をしている物件の数です。下の2行を除き、事務所として使える457件の中の件数です。

SOHOを住まいの延長として扱う物件もあれば、事務所と同じく消費税がかかる契約として扱う物件もあり、SOHO可という言葉だけでは、契約の種類も、登記まで認められるかも分かりません。

457件のうち、事務所として使うときの条件（敷金・消費税・使い方の制限・礼金）まで書いているのは175件（38.3%）で、残る282件（61.7%）は、この4つについて書いていません。

住居契約と事務所契約の違い：消費税と原状回復

SOHO可の部屋は、住まいとしての契約（住居契約）のまま仕事にも使う場合と、事務所としての契約（事務所契約）を結ぶ場合があります。契約の種類で変わるのは、主に賃料の消費税と、退去時の原状回復の考え方です。

項目	住居契約	事務所契約
賃料・管理費・礼金の消費税	かからない	かかる（10%）
原状回復の特約	付くことがある。借主に一方的に不利な特約は、消費者契約法により無効とされることがある	付くことがある。事業のための契約なので、消費者契約法の保護を受けにくい
更新や解約の決まり（借地借家法）	当てはまる	住居契約と同じように当てはまる

どちらの契約になるかは物件ごとに違いますが、事務所として使える457件のうち、「住居契約に限る」「事務所契約の場合」のように契約の種類を書いているのは5件だけでした。

賃料の消費税：事務所としての契約ならかかる

住まいとして借りる契約の賃料には、消費税がかかりません。事務所として借りる契約では、賃料と管理費に消費税（10%）がかかります。住まいと事務所を兼ねる契約では、事務所として使う部分にだけ消費税がかかることもあります。

事務所やSOHOとして使う場合の消費税を書いている物件は34件（29の建物）でした。消費税とは書いていなくても、同じ部屋について、住まいとしての契約なら賃料18.9万円・共益費1.9万円、事務所としての契約なら賃料20.8万円・共益費2.1万円と、2つの金額を書いている物件もあります（港区の1LDK）。事務所としての金額は、住まいとしての金額に10%を足した額です。

賃料19.1万円・管理費1.2万円（掲載している物件の中央値）の部屋なら、消費税で毎月約2.0万円、年間で約24.4万円が増えます。この消費税を、自分が納める消費税から差し引けるのは、消費税を納めている事業者が、実際に払った消費税で計算する方法（原則課税）をとっている場合です。

全額を差し引くには、貸主が出す適格請求書（インボイス）が必要です。開業したばかりで消費税を納めていない場合は、払った消費税がそのまま負担になります。くわしくはSOHO賃貸の消費税はかかる？にまとめています。

退去時の原状回復：事務所としての契約では特約を読む

退去するときに借主が直すのは、借りたあとに生じた傷みのうち、ふつうに使って生じた傷み（通常損耗）と年数による古さ（経年変化）を除いた部分が基本です（民法621条）。これは住まいでも事務所でも同じで、そのうえで、契約の特約で借主の負担の範囲を広げることがあります。

住まいとして借りる個人の契約では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が目安になり、借主に一方的に不利な特約は、消費者契約法により無効とされることがあります。一方、ガイドラインは住まいの賃貸を前提にしていて、個人事業主でも事業のために結ぶ契約は、消費者契約法の保護を受けにくくなります。

事務所として使う場合の原状回復について書いている物件は2つの建物（6件）だけで、「原状回復費用借主負担」と書かれていても、ふつうの傷みまで含むのかは募集情報からは分かりません。事務所として契約するときは、原状回復の特約の中身を契約書で確かめてください。

なお、契約の更新や、貸主からの解約に正当な理由が要ることなど、借地借家法の決まりは、住まいの契約でも事務所の契約でも同じように当てはまります。退去時の費用の注意点はSOHO賃貸の退去トラブルを防ぐにまとめています。

事務所やSOHOとして使う場合の敷金：最も多いのは1ヶ月の積み増し

募集情報の敷金の条件は、「SOHO利用時」「事務所使用の場合」のように、契約の種類ではなく使い方に付けて書かれています。「SOHO使用（契約は住居、事務所契約不可）のみ相談（敷金1ヶ月積み増し）」のように、住まいとしての契約のままでも敷金が増える物件があります。

事務所として使う場合の敷金の条件を書いている物件は160件（457件の35.0%、84の建物）で、事務所として使うときの条件の中で最も多い項目です。最も多いのは、住まいとしての敷金に1ヶ月を足す「敷金1ヶ月の積み増し」で、124件（53の建物）でした。敷金のほかに、礼金の額が変わる物件もあります。

気をつけたいのは、ペットを飼う場合の条件です。募集情報の「敷金積み増し」の項目は、事務所として使える457件のうち178件に書かれていて、すべてペットを飼う場合の条件でした。備考などにも、ペットを飼う場合の「敷金1ヶ月積み増し」を書いている物件が169件あり、事務所として使う場合の1ヶ月の積み増し（124件）より多くあります。

事務所として使う場合の敷金は、「SOHO相談可：敷金1ヶ月積み増し」のように、備考などに事務所やSOHOの言葉と並べて書かれています。「敷金が1ヶ月増える」と聞いたときは、ペットを飼う場合の条件か、事務所として使う場合の条件かを確かめてください。敷金の条件の内訳は事務所可の賃貸を東京で借りるときの条件にまとめています。

SOHOで使える範囲：在宅での作業、お客さんの来訪、看板、在庫

SOHO可の部屋でどこまで仕事に使えるかは、使い方ごとに分けると判断しやすくなります。使い方ごとの扱いと、募集情報に書かれている制限の件数を表にまとめました。

使い方	住居専用の部屋	SOHO可・事務所利用相談の部屋	制限を書いている物件
パソコンで作業をするだけ	ふつうは住まいの範囲	使える	なし
取引先がときどき訪ねてくる、従業員が通う	貸主の了承が要る	相談	なし
お客さんが通う業種（不特定多数の来訪）	貸主の了承が要る	相談。認めない物件がある	6件
業種の制限	－	相談。業種を限る物件がある	5件
会社の本店としての登記	貸主の了承が要る	相談。認めない物件がある	19件
看板	貸主の了承が要る	相談。認めない物件がある	5件
商品や在庫の保管	量によっては了承が要る	相談	なし

※件数は、事務所として使える457件のうち、その制限を書いている物件の数です。1つの物件が複数の制限を書いていることがあり、制限を書いている物件は合わせて26件（16の建物）です。

お客さんが通う業種と、業種の制限

457件のうち、お客さんが通う業種（不特定多数の来訪）を認めない物件が6件、業種を限る物件が5件ありました。「SOHO相談可（登記・不特定多数来訪業種・営業看板設置何れも不可）」「来店客のある業種不可」のような書き方です。

一方で、取引先がときどき訪ねてくる使い方や、従業員を置くことを制限として書いている物件はありませんでした。人数や出入りに触れているのは、「少人数制で出入りの少ない業種希望」と書いた1つの建物の2件だけです。条件を書いていない物件でも、貸主は業種・人数・来客の有無を聞いたうえで、事務所として使えるかを判断するのがふつうです。

サロンや教室のように、お客さんが部屋に通ってくる仕事は、事務所とは別に扱う物件もあります。「事務所、店舗利用の場合は別途初期費用」「サロン、エステ、民泊、美容室等の不特定多数業種不可」のように書いている物件もあるので、お客さんを迎える仕事なら、業種を具体的に伝えて確かめてください。

看板・表札・郵便受けに社名を出すとき

看板を認めない物件は5件（「屋外看板不可」など）でした。看板ほど目立たなくても、表札や郵便受けに社名や屋号を出せるかは、貸主や建物の管理の決まりによって違います。

SOHOとして使う条件と並べて「ネームプレート作成費16,500円」と書いている物件（1つの建物）もあります。社名を出したい場合は、出せるかどうかとあわせて、かかる費用も確かめてください。

商品や在庫の保管と、火災保険

在庫の保管について書いている物件は、457件の中にはありませんでした。ネットショップの商品などを部屋に置くなら、置く量と、発送のための出入りの頻度を伝えて、事務所として使う条件に含まれるかを確かめてください。

仕事に使う場合は、火災保険の扱いが変わることもあります。「SOHO使用時の保険料要確認」「保険変更あり」と書いている物件があり、住まい用と事業用の保険の違いはSOHO賃貸の火災保険にまとめています。

分譲マンションの部屋は、管理規約も確かめる

分譲マンションの1室を借りる場合は、部屋の持ち主である貸主が認めても、マンション全体の管理規約で部屋の使い方が決められていることがあります。区分所有法46条2項により、部屋を借りている人も、建物の使い方については、持ち主が規約で負うのと同じ決まりに従います。

国土交通省が示すマンション標準管理規約には、専有部分を「専ら住宅として使用する」という定めがあり、これにならった管理規約では、事務所としての利用（来客や登記を含む）が問題になることがあります。

募集情報にも、「SOHO相談：要申請・規約有」「管理組合へ事前申請必要」と書いている物件がありました。分譲マンションの部屋なら、管理規約で事務所としての利用が認められているかを、不動産会社を通じて確かめてください。よくあるトラブルの例はSOHO賃貸の管理規約トラブルにまとめています。

SOHOで会社の登記はできるか：「登記不可」は19件、登記できると書いているのは4件

SOHO可の部屋を会社の本店として登記できるかは、物件ごとに違います。募集情報で登記について書いている物件は少なく、多くは問い合わせて確かめることになります。

457件のうち、登記について書いているのは23件だけ

事務所として使える457件のうち、会社の登記について書いているのは23件（5.0%）でした。そのうち19件は「SOHO相談可（法人登記不可）」「登記不可」のように登記を認めない物件で、登記できる（条件付き・相談を含む）と書いているのは4件です。

登記を認めない19件は10の建物の部屋で、千代田区外神田の1つの建物だけで7件あります。1つの建物で同じ条件の部屋がまとまって募集されているため、件数ほど多くの建物が登記を断っているわけではありません。

残る434件は、登記できるともできないとも書いていません。会社の本店をその部屋に置くつもりなら、制限を書いていない物件でも申し込みの前に登記してよいかを確かめ、認められたら契約書に書いてもらってください。

「登記不可」の意味と、個人事業主の場合

「法人登記不可」「登記不可」は、法務局で手続きができないという意味ではなく、契約でその部屋を会社の本店所在地として登記することを認めないという意味です。認められていない部屋で登記すると、契約と違う使い方として、貸主から改善や解約を求められることがあります。

個人事業主は法人の登記をしないため、この制限は、会社などの法人を作ってその部屋に本店を置く場合の話です。個人事業主が税務署に出す開業届に自宅の住所を書くことは、賃貸の契約とは別の手続きで、注意点は個人事業主の開業届に賃貸住所を書いて大丈夫？にまとめています。

法人の登記をすると、本店の住所は登記簿に載り、登記事項証明書で誰でも確かめられるようになります。住所が公開される範囲は個人事業主の住所はどこで公開される？に、登記の条件や手続きはSOHO物件で法人登記はできる？にまとめています。

登記できる部屋が見つからない場合は、住まいと仕事場はSOHO物件にして、本店の住所にはバーチャルオフィスを使う方法もあります。違いと選び方はバーチャルオフィスとSOHO賃貸はどう違う？にまとめています。

SOHOに向く間取り：仕事の場所と寝る場所をどう分けるか

SOHOの部屋選びでは、仕事の場所と寝る場所を分けられるかが、間取りを選ぶ目安になります。554件を間取りで分けた家賃と、事務所として使えると書いている割合は次のとおりです。

間取り	件数	家賃の中央値（万円）	事務所として使える割合	仕事の場所の分け方
1R・1K	237件	15.6	78.9%	寝る部屋の一角で仕事をする
1DK	61件	18.4	88.5%	DKで仕事をし、洋室で寝る
2K・2DK	12件	20.2	83.3%	2つの部屋を仕事部屋と寝室に分ける
1LDK	135件	23.0	83.0%	洋室を仕事部屋にするか、LDKの一角で仕事をする
2LDK	79件	33.5	86.1%	仕事部屋・寝室・リビングを分ける

※1R・1Kはワンルームと1Kのことです。家賃には管理費・共益費を含めていません。1LDKには1SLDKを、2LDKには2SLDKを含めています。3DK・3LDK以上と1SDK・1SKの30件は表から除いています。2K・2DKは12件（9の建物）しかありません。

事務所として使えると書いている割合は、どの間取りでも8割前後（78.9〜88.5%）で、間取りによる差はほとんどありません。間取りで変わるのは家賃で、1R・1Kから1LDKにすると、表の中央値で月7.4万円上がります。中央値（1,000円単位）どうしの差なので、間取りの違いだけでなく、立地や建物の新しさの違いも含みます。

取引先が訪ねてくる仕事なら、玄関に近い部屋を仕事部屋にすると、訪ねてきた人がリビングや寝室を通らずに済みます。間取り図で、玄関から仕事部屋までの間に生活の場所がないかを確かめてください。

区ごとの家賃や、部屋の帖数はSOHOで1LDK・2LDKを借りるときの家賃と広さに、間取りごとの使い方はテレワークに最適な間取りは？にまとめています。