SOHO賃貸の消費税はかかる？住居契約と事務所契約の違い

SOHO向けの物件を探していると、同じような部屋なのに住居契約と事務所契約で家賃の扱いが違い、片方だけに消費税がかかると聞いて戸惑う方は少なくありません。契約の種類によって、毎月の支払額も、確定申告での経費の出し方も変わってきます。

先に結論を言うと、住まいとして借りる住居契約の家賃は消費税がかからず、仕事場として借りる事務所契約の家賃には消費税がかかるのが原則です。SOHOは住まいと仕事場の両方の性格をあわせ持つため、この違いがとくに分かりにくいテーマになっています。

この記事では、なぜ住居は非課税で事務所は課税なのかという仕組みから、年間でいくら差が出るのかの計算例、自宅兼事務所の家賃を按分する考え方、インボイス制度や課税事業者との関係、契約前に確認すべき点までを順に整理します。税務の扱いは個々の状況で変わるため、最終的な判断は税理士や税務署への確認を前提にお読みください。

SOHO賃貸で消費税がかかるかは契約の種類で決まる

住居契約は非課税、事務所契約は課税が原則

家賃に消費税がかかるかどうかは、その部屋を住まいとして借りるか、事業の拠点として借りるかで決まります。消費税法では人が住むための住宅の貸付けは非課税とされており、居住用として結ぶ住居契約の家賃には消費税が上乗せされません。

一方、事務所や店舗として貸す事業用の賃貸は課税取引にあたり、家賃に10パーセントの消費税がかかります。SOHOは同じ間取り・同じ家賃の部屋でも、どちらの契約を結ぶかによって消費税の有無が変わるため、募集条件と契約書の記載を最初に確認しておくことが欠かせません。

SOHOという言葉自体に税務上の定義はない

SOHOはスモールオフィス・ホームオフィスの略で、働き方やライフスタイルを指す言葉であり、税法上の区分ではありません。そのためSOHO契約という独立した契約類型があるわけではなく、実際には住居契約か事務所契約のいずれかで結ぶことになります。SOHOの意味をあらためて整理したい方はSOHOの意味を解説した記事もあわせてご覧ください。

つまり消費税を考えるときは、SOHOだから課税・非課税と考えるのではなく、その物件を住居契約で借りるのか事務所契約で借りるのかに置き換えることが出発点になります。この置き換えができれば、以降の判断はぐっとシンプルになります。

なぜ住居は非課税で事務所は課税なのか

住宅の貸付けが非課税とされている理由

消費税は消費全般に広く課される税金ですが、生活の基盤にかかわる一部の取引は政策的に非課税とされています。住宅の家賃はその代表例で、住まいという生活に不可欠なサービスに税負担を重くしないという趣旨から、居住用建物の貸付けは非課税と定められています。

この非課税の対象になるのは、あくまで人が居住するために借りる場合です。同じ建物でも事業のために借りれば、この趣旨から外れるため、課税の取り扱いへと変わります。

判断のカギは契約書の使用目的と貸付期間

課税か非課税かを分ける実務上の基準は、賃貸借契約書の使用目的や用途の欄です。居住用と書かれていれば非課税、事務所・事業用と書かれていれば課税として扱われるのが基本で、近年は用途の記載がなくても実際の使い方が明らかに住まいなら非課税とする扱いに整理されています。

もう一つの条件として、住宅の貸付けが非課税になるには貸付期間が1か月以上であることが必要です。ウィークリーやマンスリーのように1か月未満の短期利用は、居住用であっても課税扱いになるのが原則なので、短期の仮住まいを考えている場合は頭に入れておきましょう。

消費税がかかると年間でどのくらい変わるのか

家賃10万円のケースで比較する

差を実感するために、税抜10万円の同じ部屋を住居契約と事務所契約で借りた場合を比べてみます。住居契約は非課税なので支払いは月10万円・年120万円、事務所契約は10パーセントが乗って月11万円・年132万円となり、単純計算で年12万円の差が生まれます。

この12万円は決して小さくない金額ですが、誰にとっても等しく重いわけではありません。借主が本則課税の課税事業者なら、この消費税は後述のとおり控除でき、実質的な負担はほぼ相殺されます。重くのしかかるのは、控除を受けられない立場の人です。

礼金・更新料・駐車場にも差が出る

消費税の有無は毎月の家賃だけの問題ではありません。事務所契約では、礼金や更新料、共益費、事業用の駐車場代など、家賃に付随する費用にも原則として消費税がかかるため、トータルの支払いでは差がさらに広がります。

下の表は、税抜10万円の物件を例に、契約の種類による支払いの違いを整理したものです。実際の税額や扱いは物件や契約内容によって変わるため、あくまで考え方をつかむための目安として見てください。

項目	住居契約（非課税）	事務所契約（課税）
月額家賃（税抜10万円の場合）	10万円	11万円（税込）
年間の家賃支払い	120万円	132万円
1年でかかる消費税	なし	約12万円
礼金・更新料	非課税	課税
課税事業者（本則課税）の実質負担	控除の対象外	控除で相殺されやすい
免税事業者・自宅利用の実質負担	増えない	そのまま負担増

自宅兼事務所は家賃を按分して考える

按分とは事業で使う割合だけを経費にすること

SOHOでは一つの部屋を生活にも仕事にも使うため、家賃の全額をそのまま経費にはできません。事業に使っている部分だけを取り出して経費に計上する考え方を家事按分といい、部屋の4割を仕事場として使っているなら家賃の4割を経費にする、というイメージです。

按分は所得税の確定申告における経費計算の話で、家賃に消費税がかかるかどうかとは別の論点です。住居契約で非課税の家賃であっても、事業で使っている割合分は経費に計上できます。経費計上の具体的な進め方は家賃を経費にする計算方法の記事で詳しく扱っています。

床面積や使用時間で合理的に決める

按分の割合は自由に決めてよいものではなく、誰が見ても納得できる合理的な基準で算出する必要があります。よく使われるのは、部屋全体のうち仕事専用スペースが占める床面積の割合や、1日のうち事業に使っている時間の割合で、基準を決めたらその根拠を記録として残しておくと安心です。

按分率をどのくらいにできるかは間取りや働き方によって変わり、仕事専用の部屋を確保できるほうが根拠を示しやすくなります。なお、家賃を按分して経費にできるかどうかと、家賃に消費税がかかるかどうかは別々の制度の話なので、非課税だから経費にできないといった誤解をしないよう注意してください。

インボイス制度と課税事業者の関係

課税事業者なら家賃の消費税を控除できる

消費税の課税事業者で、原則的な方法である本則課税により申告している場合、事務所契約で支払った家賃の消費税は仕入税額控除の対象になります。売上で預かった消費税から家賃などで支払った消費税を差し引いて納税額を計算できるため、課税されること自体はデメリットになりにくいのです。

ただし控除を受けるには、支払った家賃の消費税額がわかる帳簿や請求書を保存しておく必要があります。何もしなくても自動で差し引かれるわけではなく、日々の記帳と書類の保管があってはじめて控除が成り立ちます。

大家がインボイス発行事業者かどうかで変わる

2023年10月に始まったインボイス制度のもとでは、支払った消費税を控除するために、原則として貸主が発行する適格請求書、いわゆるインボイスが必要です。大家がインボイス発行事業者として登録していれば、借主は家賃の消費税を問題なく控除できます。

登録していない大家から借りている場合は控除が制限されますが、当面は一定割合を控除できる経過措置が設けられています。事務所契約を検討していて自分が課税事業者なら、大家や管理会社に登録状況を確認しておくと、あとの経理がスムーズになります。

免税事業者・簡易課税では消費税が実質コストになる

売上が小さく消費税の納税を免除されている免税事業者や、簡易課税を選んでいる人は、家賃の消費税を個別に控除する仕組みを使えません。この場合、事務所契約で上乗せされる消費税は、そっくりそのまま自分の負担になります。売上がまだ小さいうちほど、この差は家計や資金繰りに直接ひびきます。

自分がどの立場にあたるのかは、売上規模や事業の状況によって変わり、途中で変わることもあります。課税事業者になるべきか免税のままがよいかは有利不利が一概に言えないため、事業の見通しとあわせて税理士に相談することをおすすめします。

敷金・礼金・保証金の消費税の扱い

敷金は預り金なので原則として課税対象外

契約時に支払う敷金や保証金のうち、退去時に返還される部分は、貸主が一時的に預かっているお金にすぎず、対価の支払いではありません。そのため消費税の課税対象にはならず、住居契約でも事務所契約でも原則として税はかかりません。

一方で、敷金や保証金でも返還されない部分、いわゆる敷引きや償却として差し引かれる金額は、実質的に貸主への対価とみなされます。この部分は、事業用であれば課税、居住用であれば非課税というように、家賃と同じ考え方で扱われます。

礼金・更新料・共益費は用途で分かれる

礼金や更新料は、返還されない対価という性格から、家賃と同じく用途によって課税・非課税が分かれ、住居契約なら非課税、事務所契約なら課税になるのが原則です。共益費や管理費も、家賃と一体のものとして同じ扱いを受けるのが一般的です。

初期費用は項目が多く、どれに税がかかるのか分かりにくいものです。契約前に見積もりをもらったら各項目が税込か税抜かを確認しておくと安心で、初期費用の全体像はSOHOの初期費用ガイドで整理しています。

契約前に必ず確認しておきたいこと

契約書の使用目的欄と事業利用の可否を確認する

最も重要なのは、賃貸借契約書の使用目的の欄がどう書かれているかです。ここが居住用か事業用かで消費税の扱いが決まるだけでなく、そもそも事業利用が認められているかどうかも変わるため、署名する前に必ず目を通してください。

事業利用の可否は大家の意向にも左右されます。自宅で仕事をする前提で借りるなら、事務所利用や法人登記が認められるかを事前に確認すべきで、この点は大家の許可について解説した記事が参考になります。

賃料が税込か税抜か、インボイス登録の有無も確認する

事務所契約の物件では、募集図面や契約書の賃料が税抜で表示されていることがあります。表示額だけを見て予算を組むと消費税分だけ支払いが増えて計画が狂うため、提示された家賃が税込なのか税抜なのかをはっきり確認しましょう。自分が課税事業者なら、貸主のインボイス登録の有無も確認したい項目です。

ここまで見てきた確認事項を、契約前のチェックリストとして下にまとめました。物件によって事情は異なるため、気になる点は遠慮なく不動産会社に質問し、できれば書面で残しておくと後の食い違いを防げます。

• 契約書の使用目的欄が居住用か事業用か
• 提示された賃料が税込か税抜か
• 礼金・更新料・共益費に消費税がかかるか
• 事務所利用や法人登記が認められているか
• 貸主がインボイス発行事業者として登録しているか
• 敷金・保証金のうち返還されない部分があるか

住居契約と事務所契約、どちらを選ぶべきか

免税事業者・副業なら住居契約で非課税メリット

免税事業者や副業として小さく動いている段階の人は、住居契約を軸に探すのが基本です。前章のとおり支払った消費税を取り戻せない立場なので、事務所契約にすると上乗せ分がそのまま手元の負担として残ります。売上が課税事業者になる規模に届きそうかを見通しの目安にすれば、無理なく選べます。

住居契約でも、事業に使っている割合分の家賃は按分して経費にできるので、経費計上の面で不利になるわけではありません。ただし住居契約は事業利用や法人登記が制限される場合があるため、契約前に何がどこまで認められるかを必ず確認しておきましょう。

課税事業者・法人なら事務所契約も選択肢

本則課税の課税事業者や法人なら、支払った消費税は控除できるので、税額そのものは選択の決め手になりません。判断を分けるのはむしろ税金以外の要素で、事業用として堂々と使える点や、来客・取引先に住所を示したときの信用、郵便物の宛先といった実務面から事務所契約が向くこともあります。

法人として登記する予定があるなら、そもそも事務所利用や登記が認められる契約であることが前提になります。登記の条件や、マンションを事務所として使う際の注意点はSOHOでの法人登記の記事やマンションの事務所利用の記事で確認できます。どちらが有利かは事業の見通しと物件の条件で変わります。判断に迷うときは、不動産会社と税理士の双方に相談してから決めてください。

よくある質問（FAQ）

住居契約なのに事務所として使うと消費税はどうなりますか

契約が居住用であれば、家賃は非課税のまま扱われるのが原則です。ただし契約上は住居でも、実際に完全な事業拠点として使っている場合は扱いが問題になることがあり、判断が分かれるため、心配なときは事前に大家や税理士に確認してください。

契約の途中で住居契約から事務所契約に変更できますか

契約の種類を途中で変えるには、原則として貸主の同意が必要です。多くの場合、いったん解約して結び直すか、用途の変更を定めた覚書を交わす形になります。住居用から事業用に用途が変われば消費税の扱いも変わるので、変更を考えるときはまず大家や管理会社に相談してください。

敷金に消費税はかかりますか

退去時に返還される敷金や保証金は預り金の性格なので、原則として消費税はかかりません。ただし、敷引きや償却として返還されない部分は対価とみなされ、事業用であれば課税、居住用であれば非課税として扱われます。

自宅兼事務所の家賃はどこまで経費にできますか

事業に使っている割合分を、床面積や使用時間などの合理的な基準で按分して経費にできます。全額を経費にはできませんが、住居契約で非課税の家賃でも按分は可能で、割合の根拠を記録に残しておくと、あとの説明がしやすくなります。

大家がインボイスに登録していないと控除できませんか

原則としては登録した貸主のインボイスが控除に必要ですが、登録していない相手からの仕入れにも当面は一定割合を控除できる経過措置があります。自分が課税事業者なら、契約前に貸主の登録状況を確認しておくと経理がスムーズです。

契約の種類は自分で選べますか

物件ごとに対応できる契約の種類が決まっているため、必ずしも自由に選べるわけではありません。住居契約のみの物件、事務所契約のみの物件、どちらも選べる物件があるので、まずは候補の物件がどの契約に対応しているかを不動産会社に確認しましょう。

まとめ

SOHO賃貸で消費税がかかるかどうかは、住居契約か事務所契約かという契約の種類で決まります。住まいとして借りる住居契約の家賃は非課税、仕事場として借りる事務所契約の家賃は課税というのが原則で、判断のカギは契約書の使用目的の欄にあります。同じ部屋でも契約次第で年間の支払いに差が出るため、契約前の確認が欠かせません。

ただし、事務所契約で消費税がかかっても、本則課税の課税事業者なら控除で相殺されやすく、必ずしも損とは限りません。免税事業者や副業段階では非課税の住居契約が有利になりやすいなど、有利不利は自分の立場で変わります。税務の最終判断は状況によって異なるので、迷ったら税理士や税務署に確認したうえで契約に進んでください。

次にやること

まずは自分が課税事業者か免税事業者かを整理し、住居契約と事務所契約のどちらが向いているかの見当をつけましょう。そのうえで、東京都内で約900件の物件を掲載しているSOHO物件の検索ページから、希望のエリアや間取りで候補を絞り込むのがおすすめです。仕事専用スペースを確保しやすい1LDKの物件一覧は、家賃の按分の根拠を示しやすい点でも便利です。

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