定期借家のSOHO賃貸を借りる前に｜再契約・途中解約・終了の通知

契約期間の欄に「定期借家 2年」と書かれた部屋を自宅兼事務所にすると、2年後に部屋を出る前提で仕事の段取りを組むことになります。会社の本店をその部屋に置いていれば本店を移す登記が要り、取引先に知らせている住所も変わります。再契約で住み続けられるかは、貸主が応じるかどうかで決まります。

仕事に響くのは、本店の移転の登記、立ち退きの交渉の余地、貸主からの終了の知らせの時期、途中で出るときの違約金、再契約の条件です。借地借家法と民法の条文で決まりを確かめ、当サイトに2026年10月16日時点で掲載している物件（507件）のうち、定期借家の116件の再契約と途中解約の条件を見ます。

SOHOで定期借家を借りると、仕事に何が響くか

定期借家の契約は、期間が来ると更新されずに終わります。住まいとして借りるなら引っ越しの手間で済みますが、仕事の拠点にしていると、住所にひも付いた手続きがまとめて動きます。

本店を置いていれば、移るたびに登記の費用がかかる

会社の本店を部屋の住所で登記している場合、部屋を出るときは本店を移す登記をします。登録免許税は、本店の移転の登記1件につき3万円です（登録免許税法の別表第一）。同じ法務局の管轄の中で移るなら3万円で済みますが、管轄の外へ移るときは、移る前と移った後の両方の登記が要るため、合わせて6万円になります。2年の定期借家で再契約できなければ、2年ごとにこの費用と手間がかかる可能性があります。登記できる部屋の見分け方は、SOHO物件で法人登記はできる？にまとめています。

立ち退きの交渉の余地が小さい

普通借家（ふつうの賃貸の契約）では、貸主が更新を断るには正当な事由が要り、その判断では、貸主が明け渡しと引き換えに出す財産上の給付、いわゆる立ち退き料の申し出も考えられます（借地借家法第28条）。定期借家は、期間が来れば正当な事由が無くても契約が終わるので、この仕組みは働きません。期間が来たときに残りたいと交渉する手がかりは、再契約に応じてもらうことに限られます。

貸主の知らせが遅れたら、期間が来てもすぐに出る必要はない

期間が1年以上の定期借家では、貸主は、期間が終わる1年前から6か月前までの間に、期間が来れば契約が終わることを借りる人に知らせなければ、契約が終わったことを借りる人に主張できません（借地借家法第38条第6項）。知らせがこの期間より遅れた場合は、知らせの日から6か月がたったあとに、はじめて主張できるようになります（同項のただし書）。この決まりより借りる人に不利な特約は、無効です（同第8項）。

仕事の拠点にしているなら、知らせを受け取った日を控えておき、本店の移転の登記や取引先への知らせの段取りを、その日から組みます。期間の終わりが近づいても知らせが来ないときは、再契約できるかを今の貸主に聞いておくと、移るかどうかを早く決められます。

2年で移る予定なら、定期借家でも困りにくい

事業を始めたばかりで、2年ほどで広い事務所に移るつもりなら、期間が来て契約が終わっても困りにくく、再契約できるかを気にする場面もあまりありません。ただし、掲載中の物件では、1㎡あたりの家賃に定期借家と普通借家で大きな差は無く（この記事の後半で比べています）、普通借家より得になるとは言えません。2年より前に移る可能性があるなら、次の途中解約と違約金の条件を必ず見ておきます。

途中で出られるかは、解約の特約と違約金で決まる

期間を決めた賃貸借は、定期借家に限らず普通借家でも、途中で解約できる権利を契約で残していなければ、借りる人から期間の途中で解約できないのが民法の扱いです（民法第618条）。賃貸の契約には「解約予告1か月前」のような途中解約の特約を入れているものもあり、掲載中の定期借家のうち、解約の予告期間を書いているのは4件です。たとえばドルミ代々木は「解約予告1か月前」としています。

住まいとして借りていれば、やむを得ない事情のときの例外がある

定期借家には、借りる人を守るための例外があります。住まいとして借りている床面積200㎡未満の建物で、転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情により、建物を生活の本拠として使うのが難しくなった場合は、借りる人から解約を申し入れられ、申し入れから1か月で契約が終わります（借地借家法第38条第7項）。この例外より借りる人に不利な特約は、無効です（同第8項）。

ただし、この例外は「居住の用に供する建物」の賃貸借が対象です。住まいと事務所を兼ねる契約で使えるかは言い切れないので、契約書の使用目的の欄が「住居」「事務所」「住居兼事務所」のどれになっているかを、契約の前に見ておきます。掲載中の物件にも、メゾン東麻布のように「事務所契約の場合」の家賃を別に示す物件があります。同じ自宅兼事務所でも、契約が住まいとしての契約になるとは限りません。

違約金の額は、1年未満の解約で賃料1か月分が中心

掲載中の定期借家のうち、途中で出るときの違約金について書いている物件は56件です。額まで書いているのは13件で、11件は「1年未満の解約で賃料1か月分」、2件は「2年未満の解約で賃料1か月分」です。11件のうち2件（ポラスト代々木）は、半年未満なら賃料2か月分としています。

残りの43件は額を書いていません。うち36件は「1年未満」と期間だけを書いていて、そのうち30件はザ・パークハビオ SOHO の2棟（ザ・パークハビオSOHO市谷左内町21件、ザ・パークハビオSOHO新宿御苑9件）の部屋です。期間も書いていないのは7件です。違約金について書いていない残りの60件も、違約金が無いとは限りません。2年の定期借家を1年で出ることになったときにいくらかかるかは、問い合わせのときに確かめます。

期間が来たあとも住めるかは、再契約しだい

定期借家で長く住みたい人にとって大事なのは、期間が来たあとに再契約できるかです。再契約は法律で決まった権利ではなく、貸主と借りる人が合意して新しく契約を結ぶことです。貸主が応じなければ、期間が来たところで部屋を明け渡すことになります。

掲載中の定期借家のうち、再契約について書いている物件は10件で、このうち5件は、再契約のときの費用や条件まで書いています。家賃が月40万円までの7件は次のとおりです。

建物	場所・間取り・家賃	契約期間と再契約の条件
ドルミ代々木	渋谷区代々木・1LDK・350,000円	3年。再契約相談可。再契約料は賃料1か月
秀和第二南平台レジデンス	渋谷区南平台町・ワンルーム・165,000円	3年。再契約時は新賃料の0.55か月分
クレアトゥール南青山	港区南青山・ワンルーム・225,000円	2年。再契約可能型。2年後の再契約は新賃料で、礼金1か月
クーカイ・テラス恵比寿	渋谷区恵比寿・ワンルーム・144,000円	2年。再契約可
エスポワール赤坂	港区赤坂・1K・162,000円	2年。再契約可
ポルトボヌール赤坂II	港区赤坂・ワンルーム・244,000円	3年。再契約相談可
東山マンション	目黒区東山・1LDK・150,000円	1年。再契約相談可

家賃は管理費を除いた月額で、税込か税別かの記載はありません。エスポワール赤坂は、事務所としての利用について書いていない物件です。このほか、家賃が月40万円を超える3件も再契約について書いています。

再契約のときに賃料1か月分の手数料がかかる物件では、普通借家の更新料と同じくらいの負担が、期間ごとに出ます。クレアトゥール南青山は「再契約可能型」として再契約に応じる前提を示し、再契約のときの条件（新賃料・礼金1か月）も書いています。ただし再契約は貸主との合意で結ぶものなので、再契約を約束したものとまでは言えません。

再契約は新しい契約なので、条件が変わることがある

再契約は、前の契約を続けるのではなく、新しく契約を結ぶことです。家賃は「新賃料」として改めて決まり、保証会社の契約や入居の審査も、改めて求められることがあります。残りの106件は再契約について書いていないので、長く住むつもりなら、これまで再契約に応じた実績があるかと、再契約のときの家賃と費用を、問い合わせのときに確かめます。

定期借家と普通借家の違いを並べる

ここまでの決まりを、借りる人にかかわる点で表にまとめます。

項目	普通借家	定期借家
期間が来たとき	貸主が更新を断るには正当な事由が要る。知らせが無ければ同じ条件で更新したとみなされる（第26条・第28条）	更新されずに終わる（第38条第1項）。続けて住むには、貸主と合意して再契約する
契約の前の説明	定期借家のような決まりは無い	更新が無く、期間が来れば終わることを書いた書面を渡して説明する。借りる人が承諾すれば電子の方法でもよい（第38条第3項・第4項）
終わる前の知らせ	更新しないときは、どちらかが期間が終わる1年前から6か月前までに知らせる（第26条）	期間が1年以上なら、貸主が終わる1年前から6か月前までに知らせる。遅れたときは、知らせの日から6か月たつまで終わりを主張できない（第38条第6項）
途中で出るとき	解約の特約が無ければ、期間の途中で解約できない（民法第618条）	同じ。ほかに、住まいとして借りていて、やむを得ない事情があるときの例外がある（第38条第7項）
家賃の増減	家賃が周りと比べて不相当になれば、貸主も借りる人も増減を求められる。一定の期間は増額しない特約があれば、それに従う（第32条）	家賃を改める特約があれば、第32条の増減の請求は使えず、家賃の変わり方は特約の中身で決まる（第38条第9項）。特約があるかを契約書で見る

条文の番号は、断りのないものは借地借家法です。

掲載中の定期借家は116件で、1㎡あたりの家賃は普通借家と差が小さい

掲載中の物件507件のうち、契約期間を定期借家としている物件は116件（22.9%）、建物で66棟です。普通借家は295件で、96件は契約の種類を書いていません。家賃（管理費を除く。税込か税別かの記載なし）を広さで割った1㎡あたりの額の中央値は、定期借家5,847円、普通借家5,749円です。

定期借家のうち34件は、SOHO向けに建てられたパークハビオSOHOの3棟（ザ・パークハビオSOHO市谷左内町22件、ザ・パークハビオSOHO新宿御苑10件、ザ・パークハビオSOHO高田馬場テラス2件）の部屋で、3棟とも定期借家（2年）で募集しています。パークハビオSOHOを除いて比べても、定期借家5,555円、普通借家5,673円と差は小さく、定期借家だから安いとは言えません。パークハビオSOHOの建物ごとの条件は、東京のSOHO向け賃貸を比較で扱っています。

定期借家116件の契約期間は、2年が86件、3年が15件、5年が10件、4年が3件、1年が1件で、1件は終わる年月（2030年3月）を書いています。事務所可の物件（418件）に限ると、定期借家は104件です。

再契約と途中解約で、契約の前に聞いておくこと

定期借家の物件の多くは、再契約や途中解約の条件を書いていません。期間が来たあとと、期間の途中で出るときの両方に備えて、次の4つを聞いておきます。

• 再契約に応じた実績があるか、再契約のときの家賃と手数料
• 途中解約の特約の有無と、予告期間、違約金の額
• 事務所としての使い方を認めるか、本店の登記をしてよいか
• 契約書の使用目的が、住居・事務所・住居兼事務所のどれになるか

よくある質問

契約書を受け取る前と、期間の終わりが近づいたときに出てきやすい問いを取り上げます。

契約書に「定期借家」と書いてあれば、更新の無い契約になりますか？

更新が無いとする決まりを入れられるのは、公正証書などの書面で契約するときに限られ、内容を記録した電子の契約も書面とみなされます（借地借家法第38条第1項・第2項）。さらに貸主は、契約の前に、更新が無く期間が来れば終わることを書いた書面を渡して説明しなければならず、この説明をしなかったときは、更新が無いとする決まりは無効になります（同第3項・第5項）。契約書の題だけでなく、契約の前に説明の書面を受け取ったかも見ておきます。

定期借家の部屋に、会社の本店を置けますか？

契約が定期借家か普通借家かとは別に、本店の登記には貸主の承諾が要ります。掲載中の定期借家のうち、登記について書いているのは8件で、6件（2棟）は「登記不可」、1件は「登記可」、1件は「登記条件付可」としています。会社を作ったあとの部屋の契約と登記の承諾は、法人成り後の自宅兼事務所の賃貸契約で説明しています。

終了の知らせが届いたら、もう再契約はできないのですか？

借地借家法第38条第6項が貸主に求めているのは、期間が来れば契約が終わることを知らせることで、再契約に応じるかどうかを伝えることまでは定めていません。知らせが届いたからといって、再契約の話ができなくなるわけではありません。ただ、再契約は貸主との合意で結ぶものなので、応じてもらえるとは限りません。知らせが届いたら、今の貸主に再契約の条件（家賃・手数料・審査）を聞き、応じてもらえなかったときの移転の段取りも並べて進めます。

まとめ

• 定期借家は期間が来ると更新されずに終わり、続けて住むには貸主と合意して再契約します。
• 本店を置いていると、移るたびに本店の移転の登記の費用と手間がかかります。
• 期間が1年以上なら、貸主は終わる1年前から6か月前までに知らせる必要があり、知らせが遅れたときは、知らせの日から6か月は契約の終わりを主張されません。
• 途中で出るときの違約金は、額まで書いている13件のうち11件が「1年未満の解約で賃料1か月分」です。違約金について書いていない物件も、違約金が無いとは限りません。
• 住まいと事務所を兼ねる契約で、やむを得ない事情の例外を使えるかは、契約書の使用目的の欄で見ます。
• 掲載中の定期借家116件のうち、再契約について書いているのは10件です。
• 次にすることは、何年その住所で仕事をするかを決めてから、再契約と途中解約の条件を確かめることです。

気になる物件は、当サイト（東京SOHO賃貸検索）にお問い合わせいただければ、再契約と途中解約の条件を確認します。