自宅でサロン・教室を開ける賃貸（東京）｜来客の条件と美容所の基準

ネイルやまつげのサロン、料理や語学の教室、カウンセリングや占い。自宅でお客さんを迎える仕事は、開業の費用を抑えられる一方で、賃貸の部屋では認められにくい使い方の一つです。パソコンで作業するだけの在宅の仕事と違い、知らない人が建物に出入りするからです。

当サイトに2026年10月16日時点で掲載している物件（507件）のうち、事務所可の物件は418件で、来客や店舗としての使い方を認めるか、条件を付けて認めているのはそのうち6件、制限しているのは12件です。美容・まつげのサロンは、東京都の美容所の基準で作業室を13㎡以上取る必要があり、25㎡前後のワンルーム・1Kでは住む場所がほとんど残らないので、住みながら開くなら1LDK以上から考えます。

「SOHO可」でも、来客のある仕事は別に判断される

SOHO可・事務所可の物件は、部屋を仕事に使うことを認めています。ただ、その「仕事」にお客さんの出入りが含まれるかは、物件ごとに判断が分かれます。

来客・店舗に触れている物件は19件で、12件は制限している

事務所可の物件のうち、来客・店舗・看板・人の出入りに触れている物件は19件（15棟）です。12件（9棟）は来客や店舗としての使い方を制限し、6件（5棟）は認めるか、条件を付けて認めています。残る1件は、来客のある事務所に向く部屋だと紹介しているだけで、来客を認める条件としては書いていません。ほかの399件は来客について何も書いていないので、「SOHO可」とあっても、お客さんを迎えてよいかは分かりません。399件の中には、業種や用途に制限があるとだけ書いている物件も3件あります。

来客や店舗としての使い方を制限している物件は、次のとおりです。

物件（区）	間取り・家賃	来客・店舗の条件
ザ・パークハビオ白金高輪（港区）	1K 185,000円、1LDK 334,000円・350,000円（3件）	登記、不特定多数が来訪する業種、営業用の看板の設置は、いずれも不可
ザ・パークハビオ日本橋箱崎町（中央区）	1LDK 216,000円	登記、不特定多数が来訪する業種、看板の設置は、いずれも不可
ONE ROOF FLAT TSUKISHIMA（中央区）	1LDK 225,000円	登記、不特定多数が来訪する業種、営業用の看板の設置は、いずれも不可
六本木ハイツ（港区）	2LDK 190,000円	事務所としての使用のみ。来店客のある業種は不可
青山アレー（港区）	1K 290,000円	美容室・飲食は不可（民泊も不可）
白金アネックス（港区）	1DK 153,000円	SOHOは相談できるが、店舗は不可
月村マンションNo.22（大田区）	1K 108,000円	事務所・SOHOは相談できるが、店舗としての使用は不可
商住宅 中野新橋（中野区）	ワンルーム 157,000円	営業時間は9時から20時、屋外看板は不可、サービス店舗は不可（要相談）

家賃は住まいとして借りるときの額で、税込か税別かの記載はありません。このほか、家賃が月40万円を超える2件（1棟）が、少人数で出入りの少ない業種を希望するとしています。

「不特定多数が来訪する業種」を不可とする5件（3棟）と、「来店客のある業種」を不可とする六本木ハイツは、お客さんを迎える仕事そのものを制限しています。青山アレーは、美容室と飲食を名指しで不可としています。白金アネックスと月村マンションNo.22は店舗を不可としていますが、予約制の教室やカウンセリングが「店舗」に当たるかまでは書いていません。当たるかどうかは、来客の中身を聞いたうえで貸主が判断します（伝える中身は後の節にまとめました）。

来客・店舗を認める6件は、どれも仕事に使うと条件が変わる

来客や店舗としての使い方を認めるか、条件を付けて認めている6件（5棟）のうち、家賃が月40万円までの5件は次のとおりです。

物件（区）	間取り・広さ・家賃	来客・店舗の条件
コーポ高橋（武蔵野市）	1LDK・34.71㎡、91,000円	サロン・事務所を相談できる（住まいと兼ねる。条件は別に変わる）
ラシクラス麹町（千代田区）	2DK・40.24㎡、295,000円・310,000円（2件）	事務所・店舗として使う場合は敷金2か月
カーザ・ヴェルデ（江戸川区）	1LDK・48.45㎡、155,000円	事務所として使う場合は家賃170,500円（税込）・敷金4か月、店舗は敷金6か月。どちらも礼金2か月＋税、償却2か月＋税
ルミエール鷹番（目黒区）	1K・42.96㎡、280,000円	店舗・SOHOとして使う場合は、家賃と共益費に消費税、敷金3か月

家賃は住まいとして借りるときの額で、税込か税別かの記載はありません。このほか、家賃が月40万円を超える1件が、店舗を含めて業種の縛りはないとしています。

表の5件のうち、店舗としての使い方まで書いているのは、ラシクラス麹町・カーザ・ヴェルデ・ルミエール鷹番の3棟で、コーポ高橋はサロンとして相談できる部屋としています。6件とも（家賃が月40万円を超える1件を含む）、仕事に使う場合の条件を住まいとは別に決めています（費用は後の節で計算します）。一方、美容所として保健所に届け出る使い方を名指しで認めている物件は無く、美容室を不可としている物件が1件（青山アレー）あります。

表の5件の広さは34.71㎡から48.45㎡で、事務所可のワンルーム・1Kの広さの中央値（ワンルーム25.9㎡、1K 25.4㎡）より広い部屋です。

なお、piano terra（新宿区・ワンルーム・31.02㎡・1階・162,000円）は、「ちょっとした来客のある事務所にもおすすめ」と部屋を紹介していますが、来客を認める条件として書いたものではないので、上の6件には入れていません。サロンや教室に使えるかは、来客について何も書いていない物件と同じく、これだけでは分かりません。

業種ごとに、開く前に要る手続きが違う

部屋の契約とは別に、業種によっては法律で開く前の手続きが決まっています。手続きによっては部屋の設備に条件が付くので、まず自分の業種の行を見ます。

業種	開く前に決まっていること	部屋を選ぶときに見ること
美容（ヘア・メイクなど）	美容師の免許が要る。美容所を開く前に届け出て、構造設備の検査で確認を受けてから使う（美容師法）	作業室13㎡以上・待合の区分など、次の節の基準を満たせるか
理容	理容所以外では理容の業ができない。理容所を開く前に届け出て、構造設備の検査で確認を受けてから使う（理容師法）	理容所の基準を、区の保健所に確かめる
まつげエクステ	厚生労働省の通知で、美容師法の「美容」に当たるとされている。美容師の免許と美容所の届け出が前提	次の節の美容所の基準を満たせるか
ネイル	厚生労働省が、美容所とは別に、ネイルサロン向けの衛生管理の指針を出している	届け出が要るかを含め、部屋の所在地の保健所に確かめる
エステ・もみほぐし	部屋の所在地の保健所に確かめる	来客のある仕事として、物件の条件を見る
料理教室	作った料理を食べてもらう・販売する場合は、保健所に確かめる	来客のある仕事として、物件の条件を見る
語学・音楽の教室、カウンセリング、占い	美容師法・理容師法の届け出の対象ではない	来客のある仕事として、物件の条件を見る。音楽の教室は楽器の条件も見る

まつげエクステについて、厚生労働省は、まつげのエクステンションを美容師法の「美容」に当たるとする通知（平成20年3月7日 健衛発第0307001号）を出しています。ネイルについては、ネイルサロンを「爪の手入れ、爪の造形、爪の修理、補強、爪の装飾など爪に係る施術を行う施設」とし、美容所とは別に衛生管理の指針（平成22年9月15日 健発0915第4号）を出しています。

語学・音楽の教室やカウンセリング、占いは、美容所のような届け出の対象ではありませんが、部屋の契約の上では、生徒やお客さんが出入りする来客のある仕事として扱われます。音楽の教室で楽器を使う場合の条件は、楽器相談可の賃貸（東京）で扱っています。

美容とまつげエクステは、部屋そのものが美容所の基準に合うかで開けるかが決まるので、次の節で基準と部屋の広さを照らし合わせます。

美容・まつげのサロンは、部屋が美容所の基準を満たせるかで決まる

美容師の仕事は、原則として美容所でしかできません。自宅の一室で開く場合も、その部屋を美容所として届け出て、設備の検査を受けることになります。部屋を借りる前に、広さと造りが基準に合うかを見ておく必要があります。

美容所は、開く前に届け出て検査を受ける

美容師法は、美容師でなければ美容を業としてはならないとし（第6条）、美容師は美容所以外の場所で美容の業をしてはならないとしています（第7条。政令で定める特別の事情がある場合を除く）。美容所を開設しようとする人は、美容所の位置や構造設備などをあらかじめ届け出て（第11条）、構造設備の検査で確認を受けるまでは、その美容所を使ってはなりません（第12条）。届け出の先は都道府県知事で、23区では区長に読み替えます。理容師法の理容所も同じ形の決まりです。

東京都の基準では、作業室は13㎡以上で、待合を分ける

東京都保健医療局は、美容所の開設に関する基準を次のように示しています。

項目	東京都の基準	住まいの部屋で見るところ
作業室の広さ	1作業室の床面積は13㎡以上（内法）	玄関・台所・浴室を除いた部分で、壁の内側で測って13㎡を取れるか
美容いすの数	13㎡なら6台まで。6台を超えるときは1台ごとに3㎡を加える	いすが1〜2台でも、作業室は13㎡以上が要る
待合	作業前のお客さんを、作業室と明瞭に区分された場所で待たせる	作業室とは別に、待つ場所を区切れるか
作業室への出入り	作業中のお客さん以外の人を、みだりに出入りさせない	家族や住まいの通り道が、作業室を通らないか
床と腰板	コンクリート、タイル、リノリューム、板など、水を通さない材料	畳やじゅうたんの部屋は、床の扱いを保健所に確かめる
明るさと換気	採光・照明・換気を十分に。作業面の照度は100ルクス以上、炭酸ガスの濃度は0.5%以下	窓と換気扇の位置、照明を足せるか
消毒と洗場	消毒設備を設ける。洗場は流水の設備にする	流水の洗場をどこに置けるか（洗面台・台所との位置）

これは東京都の基準です。23区で開く場合は届け出の先が区になるので、部屋を決める前に、区の保健所で基準を確かめます。

25㎡前後のワンルーム・1Kでは、作業室と待合を取ると住む場所が残りにくい

掲載中の事務所可の物件では、ワンルームの家賃の中央値は15.4万円で広さの中央値は25.9㎡（94件）、1Kは15.8万円・25.4㎡（79件）、1LDKは23.5万円・42.0㎡（95件）です（家賃は税込か税別かの記載なし）。物件の広さ（専有面積）は部屋全体の広さで、作業室の13㎡は、作業室だけを壁の内側で測った広さです。

25㎡前後のワンルーム・1Kから作業室の13㎡を引くと、残りは12㎡ほどで、ここに玄関・台所・浴室・トイレと、作業室と区分した待合が入ります。寝る場所や生活の物を置く場所は、ほとんど残りません。ワンルーム・1Kは、住みながら開くより、サロン専用に借りる部屋の候補になります。1LDKなら、13㎡を取っても29㎡ほどが残り、作業室と住まいを扉で分けられる余地があります。

どの部屋を作業室にできるかは、部屋の内法の寸法と、水回りの位置に左右されます。図面の寸法で測ったうえで、区の保健所に相談します。

分譲マンションの部屋では、管理規約もお客さんの出入りを左右する

分譲マンションの一室を借りる場合、貸主（部屋の持ち主）が来客のある使い方を認めても、マンションの管理規約で禁じられていることがあります。

国土交通省が示すマンション標準管理規約（単棟型。最新の改正は令和7年10月17日）は、第12条で「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定めています。標準管理規約は国が示すひな型で、効力があるのは建物ごとの管理規約ですが、この形の規約がある建物で、お客さんが共用の入口や廊下を通って出入りするサロンや教室を開くと、管理組合から使い方を改めるよう求められる可能性があります。

事務所可の物件のうち、分譲マンションの一室だと書いている物件は1件で、ハイネスロワイヤル（新宿区。ワンルーム106,000円）が、事務所として使う場合は税が加わり、敷金2か月としています。SOHOとして使うには申請が要り、規約があると書いている物件も1件ありますが、ほかの物件は、建物が分譲か賃貸専用かを書いていません。分譲の一室かどうかは、来客の中身を伝えるときにあわせて聞いておきます（後の節）。管理規約で起きやすい行き違いは、SOHO賃貸の管理規約トラブルで扱っています。

お客さんを迎えやすい部屋は、入口・時間・看板で見分ける

来客を認める物件の中から選ぶときは、お客さんが迷わず、ほかの住人の迷惑にならずに来られるかを見ます。

入口と、営業できる時間

オートロックの建物では、お客さんが来るたびに入口を開けることになります。1階の部屋や入口から近い部屋なら、共用部を通る距離が短く、ほかの住人と顔を合わせる回数も減ります。来客を認める6件に、1階の部屋はありません（来客のある事務所に向くと紹介している piano terra は1階です）。ルミエール鷹番は「エレベーターは2階以上」「オートロックによるエレベーター利用制限」としているので、お客さんを部屋まで通す手順を内見のときに見ておきます。

営業の時間を決めているのは、来客・店舗に触れている19件のうち、商住宅 中野新橋（9時から20時）の1件です。ほかの物件は時間について書いていないので、夜や休日に予約を入れたい場合は、営業する曜日と時間帯を、伝える中身に入れておきます。

看板と、住所の出し方

看板について書いている物件は7件（5棟）で、6件は不可、1件は屋外看板を月5,500円（税込）で使えるとしています。看板が出せない部屋では、建物名・部屋番号・入口の場所と、オートロックの開け方を、予約の確認の連絡でお客さんに伝えることになります。郵便受けや表札に屋号を出せるかは、屋号で郵便を受け取る・表札に屋号を出すで扱っています。

看板を出さなくても、予約サイトや地図アプリに部屋番号まで登録すると、自宅の住所を誰でも見られる状態になります。部屋番号は予約が確定したお客さんにだけ伝えるなど、どこまで出すかを開く前に決めておきます。住所がどこで公開されるかは、個人事業主の住所はどこで公開される？で場面ごとに扱っています。

開き方によって、毎月の額と契約のときの額が変わる

サロンや教室の開き方は、住まいとの関係で、来客を認める部屋に住んで開く、住まいとは別にサロン用の部屋を借りる、時間貸しのサロンを使う、の3つに分けられます。費用の差を大きくするのは、家賃の消費税と敷金、そして家賃が二重になるかどうかです。国税庁は「住宅の貸付けは、非課税とされます」とし、店舗などを併設した住宅は住宅の部分だけを非課税としています（タックスアンサー No.6226、令和8年4月1日現在法令等）。仕事に使う部屋や部分の家賃には、消費税がかかることがあります。

来客を認める部屋に住んで開く

家賃は1か所分で済みますが、仕事に使う部分の条件が変わることがあります。事務所可の物件のうち33件（29棟）は、事務所やSOHOとして使う場合に家賃（物件によっては家賃の一部）に消費税がかかるとしています。商住宅 中野新橋は「SOHO等は土間部分に消費税課税」と、部屋の一部（土間の部分）だけに消費税をかけ、ルミエール鷹番は、店舗・SOHOとして使う場合、家賃と共益費の全体に消費税をかけるとしています。ルミエール鷹番で比べると、次のとおりです。

費目	住まいとして借りる	店舗・SOHOとして使う
毎月の家賃と共益費	310,000円（280,000円＋30,000円）	341,000円（310,000円×1.1、税込）
敷金	280,000円（1か月）	840,000円（3か月）

住まいの額は税込か税別かの記載がなく、敷金は家賃280,000円の月数で計算しています。店舗・SOHOとして使うと、毎月31,000円、敷金で560,000円多くなります。

住みながら作業室と住まいを分けられる広さを取ると、家賃も上がります。事務所可の物件の家賃の中央値は、ワンルーム15.4万円に対して1LDKは23.5万円で、毎月8.1万円の差です。

住まいとは別に、サロン用の部屋を借りる

住まいとして使わない部屋を借りるので、家賃に消費税がかかる前提で考えます。敷金も、事務所・店舗として使う場合はラシクラス麹町が2か月、ルミエール鷹番が3か月、カーザ・ヴェルデが4か月（店舗は6か月）と、住まいより多くなります。カーザ・ヴェルデで、住まいとして借りる場合と事務所として借りる場合を並べると次のとおりです。

費目	住まいとして借りる	事務所として借りる
家賃	155,000円	170,500円（税込）
管理費	13,000円	14,300円（税込）
敷金	155,000円（1か月）	620,000円（4か月）
礼金	155,000円（1か月）	341,000円（2か月＋税）
契約のときの額	478,000円	1,145,800円
償却（敷金から差し引かれる額。時期の記載なし）	記載なし	341,000円（2か月＋税）

店舗として借りる場合は、敷金が6か月（930,000円）になり、契約のときの額は1,455,800円です。家賃・管理費・礼金・償却は事務所と同じです。

契約のときの額は敷金・礼金・最初の月の家賃と管理費の合計で、月数は税抜の家賃155,000円で数え、保証料・火災保険料・仲介手数料・鍵交換代は入れていません（住まいの額は税込か税別かの記載なし）。

契約のときの額は、事務所として借りると住まいの約2.4倍（1,145,800円÷478,000円）、店舗として借りると約3.0倍（1,455,800円÷478,000円）です。お客さんを迎えるサロンの部屋は店舗の条件に当たることもあるので、安いほうの事務所の条件だけで見積もらず、どちらの条件になるかを問い合わせのときに確かめます。

毎月の家賃と管理費は、事務所・店舗のどちらでも184,800円（税込）で、住まいより16,800円（184,800円−168,000円）多くなります。この184,800円は今の住まいの家賃とは別にかかり、1年で2,217,600円（184,800円×12か月）、月に20日開くとすると、1日あたり9,240円（184,800円÷20日）が部屋の費用です。

住居の契約と事務所の契約での消費税の違いはSOHO賃貸の消費税はかかる？、事務所として使うときの敷金の積み増しは事務所可の賃貸を東京で借りるときの条件で扱っています。

時間貸しのサロンを使う

使った時間の分だけ料金を払う時間貸しのサロンは、敷金や毎月の家賃がかかりません。料金は場所と設備によって違うので、ここでは比べ方だけを示します。月に使う時間に1時間あたりの料金を掛けた額を、住まいとは別に部屋を借りる場合の毎月の額（カーザ・ヴェルデの事務所・店舗の条件なら184,800円）と比べます。美容やまつげエクステの施術は原則として美容所でしかできないので（美容師法第7条）、使う場所が美容所として届け出られていることが前提です。

住んで開く形は家賃が1か所で済む一方、住まいの中で美容所の基準と来客の条件を満たす必要があり、候補になる物件が限られます。別に借りる形は住まいと仕事を分けられる一方、家賃が二重になり、契約のときの額も重くなります。

来客の中身が具体的なほど、貸主は判断しやすい

同じ「来客がある」仕事でも、予約制で1日に数人を1人ずつ迎える仕事と、予約なしで人が出入りする店とでは、建物への影響が違います。来客について何も書いていない物件でお客さんを迎えてよいか、店舗を不可とする物件で予約制の教室が店舗に当たるかを、貸主が決める材料になるのは次の中身です。問い合わせのときは、これを具体的に伝えます。

• 予約制か（予約のない人が来ることがあるか）
• 1回に迎える人数（1対1か、数人の教室か）と、1日・1週間に迎える人数
• 営業する曜日と時間帯（夜や休日に来客があるか）
• お客さんが自転車や車で来るか（置き場が要るか）
• 看板や表札を出したいか
• 使う設備と、音やにおいが出るか（シャンプー台、施術台、調理、楽器など）
• 美容所などの届け出をして、保健所の検査を受けるか

あわせて、分譲マンションの一室かどうかと、お客さんの自転車を置ける場所も聞いておきます。自転車の置き場は物件によって条件が違い、商住宅 中野新橋は「駐輪場空きなし」、ザ・パークハビオ白金高輪は駐輪場を月550円（税込か税別かの記載なし）としています。

よくある質問

開く準備を進めると出てくる問いを、3つ取り上げます。

予約制で1日に数人でも、「不特定多数が来訪する業種」に当たりますか？

事務所可の物件で「不特定多数が来訪する業種」を不可としている物件は5件（3棟）ありますが、どこからが不特定多数かを書いている物件はありません。当たるかどうかは物件ごとの貸主の判断になるので、予約制か、1日に何人を迎えるかを、問い合わせのときに伝えて確かめます。

今住んでいる部屋で、まず小さく始めてもよいですか？

住まいとして借りた部屋を、貸主の承諾なくサロンや教室に使うと、契約で決めた使い方を守る借主の義務（民法第594条第1項を賃貸借に当てはめる第616条）に反することになります。今の部屋で始めるなら、来客の中身を伝えて自分の貸主の承諾を取り、書面に残しておきます。承諾の取り方は、賃貸の自宅を事務所にしたい｜大家への許可の取り方で扱っています。

美容所を開いたあとで部屋を移るときは、どうなりますか？

美容所の届け出には、美容所の位置が入っています（美容師法第11条第1項）。今の場所の美容所をやめたときは、すみやかに廃止を届け出ます（同条第2項）。移る先は新しく開く美容所になるので、開く前の届け出と、構造設備の検査をあらためて受けます。定期借家の部屋では、期間が終わるときに移ることも見込んで、設備にかける費用を考えます。定期借家の決まりは定期借家のSOHO賃貸を借りる前に、引っ越しの段取りは個人事業主が自宅兼事務所を引っ越すときで扱っています。

まとめ

• 掲載中の事務所可の物件418件のうち、来客・店舗に触れている物件は19件で、12件は制限し、6件は認めるか条件を付けて認めています。
• 来客について何も書いていない399件は、「SOHO可」でも、お客さんを迎えてよいかが分かりません。
• 美容・まつげのサロンは美容所の届け出と検査が前提で、東京都の基準では作業室は13㎡以上（内法）、待合は作業室と区分します。
• 25㎡前後のワンルーム・1Kでは、作業室と待合を取ると住む場所がほとんど残らないので、住みながら開くなら1LDK以上から考えます。
• 仕事に使うと家賃に消費税がかかり、敷金が増える物件があり、カーザ・ヴェルデでは、契約のときの額が住まいの約2.4倍（事務所の条件）から約3.0倍（店舗の条件）になります。
• 次にすることは、業種の手続きを保健所で確かめ、予約の形・人数・時間帯を整理して、来客を認める物件を候補に残すことです。

気になる物件は、当サイト（東京SOHO賃貸検索）にお問い合わせいただければ、来客のある使い方ができるかと、そのときの家賃・敷金の条件を確認します。