税金・法律2026年10月15日

法人成り後の自宅兼事務所の賃貸契約｜名義変更・役員社宅・登記

個人事業主として自宅で仕事をしてきた人が会社を作ると、住んでいる賃貸の部屋の扱いが変わります。契約しているのは個人で、仕事をするのは会社です。この2つは法律の上では別の人なので、会社が部屋を使うことや、部屋の住所に会社の本店を置くことは、個人の契約のままでは当然には認められません。

会社を作ったあと（法人成りのあと）の自宅兼事務所の扱いは、個人の契約のまま続ける・会社の名義に切り替えて社宅にする・会社の名義で借り直す、の3つの形に分かれます。今の部屋を使い続けるなら、会社が使うことと本店の登記について今の貸主の承諾を得るところから始まり、社宅にするなら、役員から受け取る家賃を国税庁の式で計算します。名義を切り替える手順と、当サイトに2026年10月16日時点で掲載している物件（507件）のうち、法人契約・社宅・登記の条件を書いている物件の数と実例もあわせて紹介します。

会社を作ると、部屋の使い方の何が変わるのか

会社を作ると、契約の上では部屋を使う人が増えたことになります。変わるのは、だれが部屋を使うかと、部屋の住所を何に使うかの2つです。

会社は、契約した個人とは別の人

民法第612条は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡したり、借りた物を又貸し（転貸）したりできないと定めています。承諾を得ずに第三者に使わせたときは、貸主は契約を解除できます。会社は契約した個人とは別の人なので、個人の名義で借りた部屋を会社の事務所として使うことは、使い方によってはこの「第三者に使わせる」に当たる可能性があります。会社を作ったら、まず今の貸主に会社の事務所として使うことを伝え、承諾を得ておくのが出発点です。

本店の住所に部屋を使うには、登記の承諾が別に要る

会社の本店をその部屋の住所で登記すると、住所は登記簿に載り、だれでも見られる情報になります。事務所としての利用を認めている物件でも、登記は認めないことがあります。

掲載中の物件507件のうち、登記について書いている物件は24件です。「登記不可」が19件（10棟）、「登記可」が2件（2棟）、「登記条件付可」「事務所登記も相談」のように条件付きか相談としているものが3件（3棟）です。残りの483件は、登記について書いていません。登記するつもりなら、事務所としての利用とは別に、登記できるかを、今の部屋なら今の貸主に、これから借りる部屋なら問い合わせのときに確かめます。登記の可否の見分け方は、SOHO物件で法人登記はできる？でまとめています。

選べる3つの形

会社を作ったあとの自宅兼事務所の扱いは、大きく3つの形に分かれます。費用と手間、税金の扱いがそれぞれ違うので、表で並べてから、1つずつ見ていきます。

形	手続き	家賃の扱い
1. 個人の契約のまま続ける	会社が使うことと登記について、今の貸主の承諾をもらう	個人が払う。会社が個人に使用料を払う形にもできる
2. 会社の名義に切り替えて社宅にする	今の貸主の承諾を得て名義を変える。貸主によっては契約を結び直す	会社が払い、役員から賃貸料相当額以上を受け取る
3. 会社の名義で別の部屋を借り直す	引っ越して、会社の名義で新しく契約する	2と同じ

1. 個人の契約のまま続ける

いちばん手続きが少なく、当面は売上が小さく、手続きを増やしたくない場合に向く形です。今の貸主に、会社の事務所として使うことと、本店の住所として登記することの承諾をもらい、契約はそのまま続けます。承諾は口頭で済ませず、書面やメールで残しておくと、管理会社が変わったときにも説明できます。

家賃の扱いは2通りに分かれます。1つは、会社が個人に部屋の使用料を払う形です。会社に部屋を使わせて対価を受け取るので、又貸し（転貸）に当たる可能性があり、承諾をもらうときに、会社に使わせることも承諾の範囲に入っているかを確かめておきます。使用料の額と、受け取った個人の側の税の扱いは、税理士と決めます。もう1つは、使用料のやり取りをせず、個人が家賃を払い続ける形です。手続きは増えませんが、家賃は個人の負担のままです。

2. 会社の名義に切り替えて、役員社宅にする

契約を会社の名義に替え、会社が家賃を払い、社長などの役員に社宅として住んでもらう形です。役員報酬が安定していて、部屋を社宅として扱いたい場合に向いています。賃借権を会社に移すことになるので、今の貸主の承諾が要ります。名義の変更で済ませるか、いったん解約して会社の名義で結び直すかは貸主の判断で、流れは下の「個人の契約から会社の名義に切り替える手順」に並べました。

会社が借りる契約が、住まい（社宅）としての契約か、事務所としての契約かで、家賃の消費税の扱いが変わります。国税庁は住宅の貸付けを非課税としていて（タックスアンサー No.6226）、契約の種類ごとの違いはSOHO賃貸の消費税はかかる？住居契約と事務所契約の違いで説明しています。

3. 会社の名義で、別の部屋を借り直す

今の部屋で登記が認められない場合や、事業が大きくなって広い部屋が要る場合は、会社の名義で新しく借りる形になります。新しい契約なので、事務所としての利用・登記・社宅としての入居をまとめて相談できます。会社の名義で借りると、保証会社や敷金の条件が個人で借りる場合と変わる物件があり、実例は下の「会社の名義で借りるときの条件の実例」に並べました。会社を作ったばかりで決算の書類がそろわない時期に、審査で何を出せばよいかは、問い合わせのときに確かめます。前の部屋に本店を置いていたなら、本店を移す登記も要ります。その登録免許税は、定期借家のSOHO賃貸を借りる前にで説明しています。

社宅にしたら、役員からいくら家賃を受け取るか

国税庁の「役員に社宅などを貸したとき」（タックスアンサー No.2600）は、役員から1か月当たり一定額の家賃（賃貸料相当額）を受け取っていれば、給与として課税されないとしています。無償で貸すと賃貸料相当額が、相当額より低い家賃を受け取っていると差額が、役員の給与として課税されます。社宅にするなら、まず賃貸料相当額を計算します。

計算は住宅の大きさで分かれます。小規模な住宅とは、法定耐用年数が30年以下の建物なら床面積132㎡以下、30年を超える建物なら99㎡以下の住宅で、区分所有の建物は、共用部分の床面積をあん分して専用部分の床面積に加えたところで判定します。小規模な住宅の賃貸料相当額は、次の3つの合計です。

（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2%
12円×（その建物の総床面積（㎡）÷3.3㎡）
（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22%

式の使い方を、仮の額で示します。前提は、床面積40㎡、その年度の建物の課税標準額500万円、敷地の課税標準額300万円です。課税標準額は物件ごとに違い、ここでの額は式を見せるための仮の額です。

項目	前提と式	額
建物の分	5,000,000円×0.2%	10,000円
床面積の分	12円×（40㎡÷3.3㎡）	約145円
敷地の分	3,000,000円×0.22%	6,600円
賃貸料相当額（1か月あたり）	3つの合計	約16,745円

この前提なら、役員から約16,745円以上の家賃を受け取っていれば、給与として課税されません。家賃を受け取らなければ約16,745円が、10,000円だけ受け取っていれば差額の約6,745円が、役員の給与として課税されます。

この式は実際の家賃を使わないので、賃貸料相当額は家賃よりずっと低い額になることがあります。たとえば、掲載中の物件のうち事務所可の物件（418件）の1LDKの家賃の中央値235,000円（税込か税別かの記載なし）の部屋を会社が借りて社宅にし、上の前提の相当額が当たるとすると、会社は貸主に235,000円を払い、役員からは約16,745円以上を受け取ることになります。ただ、国税庁の同じ案内には、会社がほかから借りた住宅を貸す場合に、会社が家主に支払う家賃の50%（この例なら117,500円）と比べて多いほうを賃貸料相当額とする決まりもあります。形2・3のように会社が借りた部屋を役員に貸す場合を含め、自分の部屋にどの決まりが当たるかは、税理士と確かめます。

式に使う課税標準額は、建物と敷地の固定資産税の額のもとになる数字で、借りている側の手元にはありません。今の貸主に出してもらえるかと、ほかに取る方法があるかは、税理士に相談します。

個人の契約から会社の名義に切り替える手順

2の形を選んだときの流れを、順番に並べます。名義の変更で済むか、いったん解約して結び直すかで中身が変わるので、各段階で今の貸主に確かめることもあわせて並べました。

順番	すること	確かめること
1. 貸主への申し出	会社を作ったこと、会社の名義に替えたいこと、事務所として使うことと本店の登記の希望を、今の貸主に伝える	名義の変更で済むか、解約して結び直すか。承諾は書面かメールで受け取る
2. 会社としての審査	結び直す場合は、会社を借りる人として入居の審査を受ける	審査に出す書類。会社を作ったばかりで決算の書類がないときに、何を出せばよいか
3. 保証会社	個人で入っている保証会社の契約を、会社で入り直すかを決める	法人契約で保証会社や保証料が変わるか。保証会社を使わない代わりに敷金を増やせるか
4. 敷金の扱い	結び直す場合は、今の敷金をどうするかを決める	敷金をいったん精算して入れ直すのか、そのまま引き継ぐのか。解約の形なら原状回復の精算をするのか
5. 火災保険	保険の契約者を会社に替えるか、会社の名義で入り直す	今の保険をどうするか。事務所として使うときの補償
6. 登記	承諾を受け取ってから、部屋の住所を本店として登記する	承諾の範囲に本店の登記が入っているか

結び直しになると、礼金や手数料がかかることもあるので、費用も1の申し出のときにあわせて聞いておきます。会社を作るときにすでにこの部屋の住所を本店として登記しているなら、1の申し出のときにそのことも伝えます。火災保険の住まい用と事業用の違いは、SOHO賃貸の火災保険で説明しています。

会社の名義で借りるときの条件の実例

掲載中の物件507件のうち、法人契約のときの条件を書いている物件は18件（15棟）、会社の社宅として使えると書いている物件は2件（2棟）です。登記について書いている24件と合わせると、重なる1件を除いて43件で、残りの464件は、法人契約・社宅・登記のどれについても書いていません。会社の名義で借りるつもりなら、条件が書かれていない物件でも、問い合わせのときに法人契約の条件を確かめます。

そのうち事務所可の物件に限ると、法人契約か社宅の条件を書いている物件は14件（11棟）です。次の表は、この14件のうち家賃が月40万円までの11件（9棟）です。家賃が月40万円を超える3件（2棟）は表に入れていません。

建物	場所・間取り・家賃	会社の名義で借りるときの条件
六本木ハイツ	港区六本木・2LDK・190,000円	「大手法人」なら、敷金2か月で保証会社を使わない相談ができる
パークハビオ芝浦（3部屋）	港区芝浦・ワンルーム・126,000〜134,000円	「大手法人」は保証会社が要らない代わりに、敷金が1か月増える
ザ・パークワンズ高輪	港区高輪・1LDK・215,000円	「大手法人」は保証会社が要らない代わりに、敷金が1か月増える
南麻布ウエスト	港区南麻布・1LDK・264,000円	「大手法人」で保証会社を使えない場合は、敷金2か月
ハイツ魚籃坂	港区三田・2LDK・385,000円	初回の保証料は総賃料の60%から。「大手法人」の場合は相談
クレアトゥール南青山	港区南青山・ワンルーム・225,000円	定期借家（2年）で、2年後の再契約のときの手数料が、個人契約は0.5か月分、法人契約は1か月分
ダイヤモンドレジデンス小岩NSビル	江戸川区西小岩・ワンルーム・50,000円	法人契約の場合は条件が変わる。SOHOとして使うときは敷金が1か月増えて2か月
コムフォート桜上水	杉並区下高井戸・2LDK・260,000円	会社の社宅としても相談できる。事務所として使う場合の保証料は初回100%、1年ごとに10%
千駄ヶ谷1丁目貸家	渋谷区千駄ヶ谷・3LDK・390,000円	社宅可、事務所使用可、SOHO使用可。定期借家（4年）

家賃は管理費を除いた月額で、税込か税別かの記載はありません。六本木ハイツ・ハイツ魚籃坂・クレアトゥール南青山・コムフォート桜上水は、事務所として使う場合は家賃に消費税が加わるとしています。会社の名義で借りると、保証会社や保証料、保証会社を使わないときの敷金、再契約のときの手数料が、個人で借りる場合と変わることがあります。切り替えや借り直しの費用を見積もるときは、個人で借りたときの初期費用をそのまま当てはめず、法人契約の条件で計算し直します。

切り替える前に決めておくこと

貸主に相談する前に次のことを決めておくと、承諾をもらう範囲（会社が使うこと・本店の登記・名義）がはっきりします。

部屋の住所に本店を置くか、バーチャルオフィスなど別の住所に置くか
会社が家賃を払う社宅にするか、個人が払い続けるか
今の部屋に住み続けるか、登記できる部屋に移るか
従業員や取引先が部屋に来るか

本店を部屋の住所に置かない場合は、部屋の登記の承諾は要りませんが、会社が部屋を事務所として使うなら、その承諾は別に要ります。本店の住所だけをバーチャルオフィスに置く方法と費用は、バーチャルオフィスで会社設立する費用で比べています。

よくある質問

法人成りのあとの賃貸の扱いで、手続きを進めると出てくる問いに答えます。

定期借家の部屋は、再契約のときに会社の名義に替えられますか？

定期借家は期間が来ると更新されずに終わり、続けて住むには貸主と合意して新しく契約を結び直します（再契約）。新しい契約なので、その機会に会社の名義で結べるかを、今の貸主に相談できます。定期借家の決まりと再契約の条件は、定期借家のSOHO賃貸を借りる前にで説明しています。

賃貸料相当額は、一度計算すれば毎年同じですか？

式は「その年度の」建物と敷地の固定資産税の課税標準額を使うので、課税標準額が変われば賃貸料相当額も変わります。年度が変わったら新しい課税標準額で計算し直し、役員から受け取る家賃が賃貸料相当額を下回っていないかを見ます。

会社を作ったら、個人事業の届けはどうしますか？

個人事業をやめて会社に移すなら、税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」を、その年分の確定申告期限までに出します（国税庁タックスアンサー No.2091）。東京都では、個人事業税の「事業開始（廃止）等申告書」を、廃止の日から10日以内に都税事務所に出します。どちらも賃貸の契約とは別の手続きなので、部屋の承諾と並べて段取りを組みます。