在庫を置ける自宅兼事務所の賃貸（東京）｜広さ・床の重さ・費用

ネットショップやフリマアプリで物を売っていると、商品の段ボールが部屋を少しずつ埋めていきます。賃貸の自宅に在庫を置くときは、置き場所の広さのほかに、部屋をどこまで仕事に使ってよいかという契約の話、床にかかる重さ、毎月の費用、段ボールのごみの出し方、中古品を扱うときの許可が、それぞれ別にかかわります。

物件の数字は、当サイトに2026年10月16日時点で掲載している物件（507件）のうち、事務所可の物件（418件・257棟）のものです。段ボール（幅40cm×奥行30cm×高さ30cm）を5段のラックに積む前提では、60箱で床約3.8㎡と壁3.6mを使い、事務所可の1Kの広さの中央値（25.4㎡）の約15%にあたります。1LDKの家賃の中央値は1Kより毎月7.7万円高いので、1Kに住んで収納を借り足すなら、収納の月額がこの差より安いかが分かれ目です。

在庫を置くなら、事務所可の物件から探す

パソコンで受注と発送の手配をするだけなら、住まいとしての使い方とあまり変わりません。ところが、商品を仕入れて部屋に積み、そこから毎日のように発送するようになると、部屋は事業の保管場所として使われていることになります。在庫を置くつもりなら、事務所としての利用を相談できる物件から探すのが前提です。

ただし、事務所可の物件に、在庫の保管や物販の可否を書いている物件はありません。事務所として使えることと、商品を積んで保管できることは別の話なので、置く量と発送の頻度を伝えて相談します（伝える中身は記事の後半にまとめました）。分譲マンションの部屋を借りる場合は、国のひな型であるマンション標準管理規約の第12条が部屋を「専ら住宅として使用」するとしているように、建物の管理規約で使い方が決まっていることがあり、その考え方は自宅でサロン・教室を開ける賃貸で扱っています。

在庫の量と重さから、要る床と広さを決める

在庫を置ける部屋かどうかは、箱の数から床の面積を、1箱の重さから床にかかる重さを出してみると判断しやすくなります。ここでは、箱と棚の大きさ、1箱の重さを前提として置いて試算します。自分の在庫の箱の大きさと重さに置き換えて使ってください。

箱の数から、要る床の面積を出す

前提は、段ボールの大きさを幅40cm×奥行30cm×高さ30cm、棚を幅90cm×奥行45cm×高さ180cmの5段のスチールラックとします。箱の幅30cmの面を前に向けると、1段に3箱（30cm×3＝90cm）、5段で1台に15箱（3箱×5段）が載ります。ラック1台の床は0.405㎡（0.9m×0.45m）で、前に箱を出し入れする通路を幅60cm取ると0.54㎡（0.9m×0.6m）が加わり、1台あたり約0.95㎡（0.405㎡＋0.54㎡＝0.945㎡）の床を使います。

この前提で、箱の数ごとに要るラックの台数（箱の数÷15）、ラックを並べる壁の長さ（0.9m×台数）、使う床（0.945㎡×台数）を出すと、次のとおりです。

箱の数	ラック	壁の長さ	使う床
30箱	2台	1.8m	約1.9㎡
60箱	4台	3.6m	約3.8㎡
90箱	6台	5.4m	約5.7㎡
120箱	8台	7.2m	約7.6㎡

事務所可の物件の1Kは、広さの中央値が25.4㎡です。60箱なら使う床は約3.8㎡で、その約15%（3.8÷25.4）にあたり、ラックを並べる壁が3.6m要ります。窓や扉、収納の扉の前には置けないので、間取り図で3.6mの壁が取れるかを見ます。120箱になると、床は約7.6㎡（25.4㎡の約30%）、壁は7.2m要ります。寝る場所と机のほかにこれだけの壁と床を取れるかが、1Kで足りるか、1LDK以上にするかの分かれ目です。

住宅の床は、事務室の床より軽い荷重で計算される

建築基準法施行令第85条は、建物の構造計算に使う床の積載荷重を、住宅の居室で1㎡あたり1,800ニュートン、事務室で2,900ニュートンと定めています。1,800ニュートンは、重さに直すと1㎡あたり約184kg（1,800÷9.80665）です。この数値は構造を計算するときの前提で、「ここまで置いてよい」という上限ではありません。

前提として、1箱の重さを、衣類や雑貨のような軽めの商品で10kg、本や飲み物のような重い商品で20kgとします。1㎡あたり184kgを箱の数に直すと、10kgの箱で約18箱（184÷10）、20kgの箱で約9箱（184÷20）です。

数字で比べると、大きく違うのは部屋全体の重さより、棚の下に集まる重さです。1Kの広さの中央値25.4㎡に1㎡あたり184kgを掛けると約4,670kg（184×25.4）で、10kgの箱60箱の600kgはその約13%です。一方、ラック1台に15箱を載せると、10kgの箱で150kg、20kgの箱で300kgが、0.405㎡の床にかかります。1㎡あたりに直すと約370kg（150÷0.405）と約740kg（300÷0.405）で、184kgの約2倍と約4倍です。

施行令の数値は計算の前提なので、この比べだけで安全かどうかは決まりません。ただ、同じ重さでも、複数のラックに分けて置けば、1か所の床にかかる重さは小さくなります。本や飲み物のような重い商品を多く置くなら、1台のラックに集めずに分け、置く場所と量も相談のときに伝えます。

広さで選ぶなら、40㎡以上か、居室と表示されない部屋のある間取り

事務所可の物件の、広さと間取りの条件ごとの件数と家賃は次のとおりです。

部屋の条件	件数	家賃の中央値（広さの中央値）
事務所可の物件すべて	418件	19.1万円（35.8㎡）
40㎡以上	177件	31.2万円（51.9㎡）
50㎡以上	102件	35.9万円（63.1㎡）
サービスルーム・納戸（S）のある間取り	17件	34.8万円（63.8㎡）

サービスルーム・納戸のある間取りは、1SLDKと2SLDKが5件ずつです。居室と表示されない部屋（サービスルーム・納戸）は、在庫の置き場所や梱包の作業の場所に充てられ、寝る部屋や仕事の机を置く部屋と分けられます。40㎡以上の部屋は、40㎡以上のSOHO賃貸の一覧から探せます。

1Kとトランクルーム、1LDK、2LDKの毎月の額を比べる

在庫の置き場所は、広い部屋を借りて部屋の中に取るか、狭い部屋に住んで在庫だけトランクルームに預けるかで、毎月の額が変わります。事務所可の物件の家賃で、3つの形を比べます。

1LDKは1Kより家賃が7.7万円高く、16.6㎡広い

事務所可の物件の、1K・1LDK・2LDKの件数と、家賃・管理費・広さの中央値は次のとおりです。家賃と管理費は、税込か税別かの記載がない額です。

間取り	件数	家賃（管理費）	広さ
1K	79件	15.8万円（1万円）	25.4㎡
1LDK	95件	23.5万円（1.5万円）	42.0㎡
2LDK	55件	33.7万円（1.5万円）	51.8㎡

広さの中央値で見ると、1LDKは1Kより16.6㎡（42.0㎡−25.4㎡）広く、2LDKは1LDKより9.8㎡（51.8㎡−42.0㎡）広くなります。

建物のトランクルームは、月2,200円から11,000円の例がある

事務所可の物件のうち、建物のトランクルームを書いている物件は8件（6棟）で、そのうち4件はザ・パークハビオの2棟（目黒レジデンス・目黒桜邸）の部屋です。月額は次のとおりで、どれも税込か税別かの記載はありません。トランクルームの広さを書いている物件は無いので、在庫が入るかは分かりません。

物件	場所・間取り・家賃	トランクルーム
アポロホール&ルナハウス	港区・1LDK・260,000円	11,000円/月
ザ・パークハビオ目黒レジデンス	品川区・ワンルーム159,000円、1LDK 230,000円、2LDK 396,000円	2,200円/月
ザ・パークハビオ目黒桜邸	品川区・1DK・179,000円	月額無料（玄関横）
ドミール五番町	千代田区・3LDK・380,000円	額の記載なし
青山アレー	港区・1K・290,000円	空き待ち

ほかに、家賃が40万円を超える物件が1件あります。8件のうち1K・ワンルームの部屋は2件で、月額が分かるのはザ・パークハビオ目黒レジデンスのワンルーム（23.57㎡・159,000円、トランクルーム2,200円/月）の1件です。もう1件の青山アレー（1K）は、トランクルームが空き待ちです。

1Kに収納を借り足すなら、1LDKとの差は収納の月額しだい

1Kに住んで在庫を収納に預ける形は、1Kの家賃に収納の月額を足して、1LDKと比べます。事務所可の物件の家賃の中央値は1Kが158,000円、1LDKが235,000円で、差は77,000円です。収納の月額がこれより安ければ、毎月の額は1Kに収納を足す形のほうが少なくなります。次の表では、収納の月額に上の例の2,200円と11,000円を当てはめ、目黒レジデンスの実際の組み合わせも並べています。家賃は管理費を入れていない額です。

組み合わせ	式	毎月の額
1K（中央値）＋トランクルーム（2,200円）	158,000円＋2,200円	160,200円
1K（中央値）＋トランクルーム（11,000円）	158,000円＋11,000円	169,000円
目黒レジデンスのワンルーム＋トランクルーム	159,000円＋2,200円	161,200円
1LDK（中央値）	235,000円	235,000円
2LDK（中央値）	336,700円	336,700円

1Kに建物のトランクルームを足す形と1LDKの差は、毎月66,000円（235,000円−169,000円）から74,800円（235,000円−160,200円）で、1年では792,000円から897,600円です。管理費の中央値は1Kが10,000円、1LDKが15,000円なので、管理費まで入れると差は毎月5,000円広がります。1LDKと2LDKの差は、毎月101,700円（336,700円−235,000円）です。

ただ、11,000円の例は1LDKの建物のもので、1K・ワンルームで建物のトランクルームの月額が分かるのは目黒レジデンスの1件だけです。トランクルームの広さも分からないので、前の節の60箱（床約3.8㎡）が入らなければ、残りは1Kの部屋の中に置くことになります。建物の外のトランクルームや貸し倉庫を使う場合は、その月額を1Kの行に足して、同じ式で比べます。

在庫の金額が大きい人は、住まい向けの火災保険で商品まで補償されるかを、自分の保険の契約で見ておきます。SOHOで借りるときの保険の違いは、SOHO賃貸の火災保険で扱っています。

毎日発送するなら、1階と駐車場、共用部の使い方を見る

毎日発送する人にとっては、部屋から集荷の場所や車までの動線が、広さと同じくらい大事になります。建物の中の通り道の使い方も、部屋を決める前に見ておきます。

段ボールの出し入れが多いなら、1階の部屋

事務所可の物件のうち、1階の部屋は43件（39棟）で、家賃の中央値は19万円です。間取りはワンルームが13件、2LDKが10件と分かれ、1階で40㎡以上の部屋は22件です。エレベーターを使わずに段ボールを出し入れでき、集荷の受け渡しもしやすくなります。

車で仕入れるなら、敷地内の駐車場

仕入れや持ち込みの発送に車を使う人は、駐車場の有無も見ておきます。事務所可の物件のうち、敷地内に駐車場があると書いている物件は43件（24棟）で、月額は8,800円から66,000円、中央値は54,600円です（税込か税別かの記載なし）。このほかに、駐車場が付いていて無料と書いている物件が3件あります。

共用廊下・宅配ボックス・集荷の使い方は、建物の決まりで決まる

在庫を置く人が建物の中で気をつけるのは、部屋の外の使い方です。共用廊下や玄関まわりに段ボールを一時的に置いてよいか、宅配ボックスを仕事の荷物にどこまで使ってよいか、運送会社の集荷をどこで受け渡すか、仕入れの荷物をエレベーターで運んでよい時間帯があるかは、建物の決まり（分譲マンションなら管理規約や使用細則）で決まります。

決まりは建物ごとに違うので、集荷の回数と時間帯、宅配で届く荷物の数も、相談のときに伝える中身に入れます。共用部と部屋の中で扱いが変わる考え方は、SOHO賃貸の管理規約トラブルで扱っています。

段ボールや緩衝材のごみは、区の決まりで出す

商品を仕入れて発送していると、仕入れの段ボールや緩衝材、梱包のごみが毎日のように出ます。事業で出たごみを、住まいのごみと同じ集積所に出してよいかは、区ごとの決まりによります。ここでは新宿区の例を挙げます。

新宿区は、事業で出たごみは、事業者が自らの責任で適正に出さなければならないと廃棄物処理法で定められている、と案内しています。そのうえで、許可を受けた業者に頼むことなどが難しい事業者は、家庭から出るごみの収集に支障がない範囲であれば、区のルールを必ず守ったうえで区の収集を使えるとしています。区の収集を使うときは、ごみに有料ごみ処理券を貼ります。料金は、新宿区の案内にある処理券の額です（税込か税別かの記載なし）。

有料ごみ処理券	1枚	1セット
特大（70L相当・軽量ごみ専用）	609円	5枚3,045円
大（45L相当）	391円	10枚3,910円
中（20L相当）	174円	10枚1,740円
小（10L相当）	87円	10枚870円

段ボールは、おおよそみかん箱くらいの大きさのもの2枚につき、10Lのシールを1枚貼ります。たとえば、みかん箱くらいの段ボールが1か月に100枚出るなら、10Lのシールが50枚（100÷2）で、4,350円（87円×50）です。

区の収集を使えるのは、許可を受けた業者に頼むことなどが難しい場合です。どの区でも同じ決まりとは限らないので、住んでいる区の事業系のごみの案内で、区の収集を使えるか、処理券の種類と料金、業者に頼む方法を確かめます。

中古品を仕入れて売るなら、許可と販売ページの住所も決めておく

せどりのように中古品を仕入れて売るなら、古物営業法の許可が要ります。許可の申請では営業所の場所を決めるので、在庫を置く部屋をどこにするかと一緒に考えます。ネットで売るときの販売ページの住所も、部屋選びとつながる話です。

中古品を仕入れて売る営業には、古物商の許可が要る

古物営業法第3条は、古物営業を営もうとする人は都道府県公安委員会の許可を受けなければならないと定めています。古物営業は、古物を売り買いする営業で、古物を売ることだけをする営業は除かれます（第2条第2項第1号）。中古品を仕入れて売るせどりは、古物営業に当たります。扱う物が古物に当たるかや、自分の売り方が許可の対象になるかで迷う場合は、警察署に確かめます。

東京都では、主たる営業所の所在地を管轄する警察署の防犯係が申請の窓口で、手数料は19,000円です（警視庁の案内の額）。ホームページで取引をする場合は、そのURLを使う権限があることを示す資料も求められます。

自宅を営業所にするなら、物件を決める前に書類と部屋の条件を見ておく

自宅を営業所として申請するときに、どんな書類がそろえば受け付けられるかは、申請先の警察署で聞きます。借りる部屋を営業所にしてよいかは部屋の契約の話でもあるので、許可を取る予定がある人は、物件を決める前に、営業所として申請したいことを伝えて、問い合わせのときに確かめます。

販売ページの住所は、自宅を出さない方法もある

ネットで物を売るときは、特定商取引法の決まりで、販売ページに氏名・住所・電話番号を表示します。消費者庁の解説は、住所は「現に活動している住所」を表示するとしていて、在庫を置く自宅で販売をしていれば、その住所を出すかどうかを決めることになります。請求があれば遅滞なく提供する旨を表示して住所を省く方法や、条件を満たすバーチャルオフィスの住所を表示する方法は、個人事業主の住所はどこで公開される？で扱っています。

在庫を置く使い方は、量・重さ・人の出入りを伝えて相談する

事務所可の物件でも在庫の保管の可否は書かれていないので、置いてよいかは、貸主が置き方を聞いて判断します。問い合わせのときは、次のことを具体的に伝えます。

• 扱う商品の種類（本や飲み物のような重い物か、衣類や雑貨のような軽い物か）
• 段ボールの大きさと数、1箱のおおよその重さ
• 棚を置くか、置くならその台数・大きさと置く場所
• 発送の頻度と、運送会社の集荷を部屋で受けるか（受けるなら回数と時間帯）
• 仕入れの荷物が届く頻度と、車で運び込むか
• 取引先や仕入れ先が部屋に来るか
• 古物商の営業所として申請するか

あわせて、建物のトランクルームと駐車場の空き、共用廊下や宅配ボックスの使い方の決まり、短期で解約したときの違約金も聞いておきます。

よくある質問

在庫を置く部屋を選んだあとに出てきやすい問いに答えます。

在庫を置く場所の家賃は、経費にできますか？

在庫の置き場所を仕事の部分として区分するときは、ラックと通路が部屋の床のどれだけを占めるかが手がかりになり、前の節の60箱（床約3.8㎡）なら、1Kの広さの中央値25.4㎡の約15%です。経費にできる範囲と、面積で分けるときの計算は、SOHO賃貸の家賃はどこまで経費に？で扱っています。

古物商の許可を取ったあとで引っ越すときは、何をしますか？

古物営業法第7条は、主たる営業所の名称や所在地を変えようとするときは、あらかじめ（変える前に）公安委員会に届け出るとしています。自宅を営業所にしている人は、引っ越しの前に営業所の移転を届け出ることになり、住所の変更は、変わったときに別に届け出ます。届け出の窓口と書類は、営業所を管轄する警察署に確かめます。引っ越し全体の順番は、個人事業主が自宅兼事務所を引っ越すときで扱っています。

在庫が増えたら、1年以内に広い部屋へ移ることもできますか？

移ることはできますが、短期で解約したときの違約金がかかる物件があります。事務所可の物件のうち154件（84棟）は短期で解約したときの違約金を書いていて、そのうち122件（63棟）は1年未満（または1年以内）の解約が対象です。在庫が増える見込みがあるなら、借りる前に違約金の条件を見ておき、最初から置き場を取れる広さにするか、建物のトランクルームを使える部屋にするかと比べて決めます。

まとめ

• 在庫を置いて発送の拠点にするなら、事務所可の物件から探し、商品の種類・量・重さと発送の頻度を伝えて相談します。掲載中の事務所可の物件418件に、在庫の保管や物販の可否を書いている物件はありません。
• 幅40cm×奥行30cm×高さ30cmの箱を5段のラックに置く前提では、60箱で床約3.8㎡と壁3.6m、120箱で床約7.6㎡と壁7.2mを使います。
• 床にかかる重さは棚の下に集まるので、本や飲み物のような重い商品は1台のラックに集めず、複数のラックに分けます。
• 事務所可の物件の家賃の中央値は1Kが158,000円、1LDKが235,000円で、1Kに収納を借り足す形が安くなるのは、収納の月額が差の77,000円より安いときです。
• 段ボールなど事業で出たごみは事業者の責任で出します。区の収集を使えるかと処理券の料金は、住んでいる区の案内で見ます。
• 中古品を仕入れて売るなら古物商の許可が要り、東京都の申請の窓口は営業所を管轄する警察署です（手数料19,000円）。
• 次にすることは、在庫の箱の大きさ・数・重さを書き出して要る床と壁の長さを出し、事務所可の物件を広さと階で絞り込むことです。

気になる物件は、当サイト（東京SOHO賃貸検索）にお問い合わせいただければ、在庫を置く使い方ができるかと、トランクルームや駐車場の空き、集荷や共用部の使い方の決まりを確認します。