物件選び2026年9月6日

クーカイ・テラス紹介｜駅前に小さく建てるデザイナーズSOHO賃貸シリーズ

SOHO・事務所可の賃貸を探していると、規模は小さいのに何度も名前が出てくるシリーズがあります。「クーカイ・テラス」です。

1棟あたり数戸から十数戸という小さな新築デザイナーズマンションを、都心・城南・城西の駅近に点で置いていくシリーズで、当サイトでも渋谷区・新宿区・目黒区の3棟を掲載しています。パークハビオのような大手ブランドとも、the SOHO のような大規模な1棟ものとも成り立ちが違う、小さく建てて駅前に置くというやり方です。

この記事では、このシリーズがどういうものなのかを公式情報で確認したうえで、掲載中の区画から実際の条件を見ていきます。

クーカイ・テラスというシリーズ

正式名称は「クーカイ・テラスマンションシリーズ」。手がけているのはKukai Design株式会社です。

公式サイトによれば、同社は2012年10月設立、所在地は東京都港区南麻布、代表取締役は不動産鑑定士の森田喜一郎氏。事業内容は「一棟新築デザイナーズマンション事業」と明記されています。物件探索の対象として「都心、城南、城西地区」を挙げ、「その土地の最も適した利用方法を提案し、地域の皆さん、入居者の方々に愛される不動産を提供」という方針が示されています（Kukai Design株式会社）。

シリーズとしては20物件が公式サイトに並んでいます。元麻布、早稲田、元代々木、学芸大学、代田橋、茗荷谷、河田町、大岡山、芝公園、恵比寿、四谷、祐天寺Annex、武蔵小山、白金高輪、祐天寺、中目黒、水道橋、目黒通り、白金、広尾（クーカイ・テラスマンションシリーズ）。

並べてみると性格がはっきりします。山手線の内側と、その外周の私鉄沿線の駅前。城南（白金・広尾・目黒・武蔵小山）と城西（元代々木・代田橋・学芸大学）に寄せつつ、水道橋・茗荷谷・河田町といった都心北側も押さえている。どれも大規模開発の入らない、駅から数分の住宅地です。

公式サイトにSOHOの記載はない

ここは正確にしておきます。

公式サイト・運営会社サイトのいずれにも、SOHO利用や事務所利用についての記載はありません。シリーズのコンセプト文も掲げられておらず、公式サイトは物件ごとの写真と間取りで構成されています。

それでも当サイトにSOHO物件として載っているのは、個々の区画の募集条件に「事務所利用相談」が入っているからです。つまりシリーズとして事務所利用を打ち出しているのではなく、区画ごと・オーナーごとの判断として相談に応じている、という形になります。

この違いは実務上そのまま効いてきます。「クーカイ・テラスだから事務所に使える」とは言えません。次に見るとおり、掲載中の4区画のうち1区画は逆に「単身者限定」で、事務所利用の記載がありません。物件名ではなく、区画ごとの募集条件を読む必要があるシリーズです。

掲載中の区画

当サイトが掲載しているのは3棟4区画です。

物件	エリア	間取り・面積	賃料	築年数	募集条件
クーカイ・テラス祐天寺	目黒区祐天寺2	1K・20.95m²（1階）	11.3万円	築12年	単身者限定
クーカイ・テラス恵比寿	渋谷区恵比寿3	ワンルーム・27.44m²（2階）	14.4万円	築10年	単身者可／事務所利用相談
クーカイ・テラス恵比寿	渋谷区恵比寿3	ワンルーム・26.53m²（3階）	14.7万円	築10年	単身者可／事務所利用相談
クーカイ・テラス早稲田	新宿区早稲田町	1LDK・55.89m²（4-5階）	22.7万円	築2年	単身者可／事務所利用相談

管理費はいずれも一律10,000円。敷金は賃料1ヶ月、礼金は物件によって0〜1ヶ月と分かれています。

駅からの距離が近い

特徴として最初に挙がるのがこれです。祐天寺と早稲田はどちらも駅徒歩1分。恵比寿の2区画だけは白金台駅から徒歩14分で、駅前立地ではありません。

小規模な1棟開発は、大きな敷地を必要としないぶん駅前の狭い土地に建てられます。まとまった土地が要る大規模物件では取れない場所を取りにいく、という戦い方がそのまま出ています。

SOHO利用でこれが効くのは来客のあるときです。「駅を出て1分」は説明が要らず、初めて来る相手を迷わせません。自宅兼事務所で打ち合わせを受ける前提なら、この差は小さくありません。

1棟あたりの区画数が少ない

もうひとつの特徴が規模です。公式サイトの間取り表示を見ると、1棟あたり十数戸という構成になっています。

これは良し悪しが分かれます。

利点は、住人の数が少ないぶん共用部が静かで、出入りも把握しやすいこと。自宅を仕事場にする場合、建物内の落ち着きは作業環境に直結します。

弱点は、空室が出る頻度が低いこと。1棟十数戸では年に数室しか動きません。狙った物件が空くのを待つのは現実的ではなく、出たときに動けるかどうかで決まります。当サイトの掲載も、20物件のシリーズに対して3棟4区画にとどまっています。

the SOHO のように320区画が1棟に入っていて建物内で移動できるタイプとは、この点が正反対です。

広さの選択肢は限られる

掲載4区画の専有面積は20.95m²・26.53m²・27.44m²・55.89m²。20〜28m²の単身向けと、55m²台の1LDKに分かれています。

当サイトの掲載全体では平均専有面積が43.3m²なので、単身向けの3区画はいずれもそれを下回ります。一人で使う仕事場としては足りますが、机のほかに作業台や機材を置きたい、来客用のスペースを住戸内に取りたい、という使い方には向きません。

55.89m²の早稲田は例外で、1LDKなので居住スペースと仕事場を部屋で分けられます。築2年と新しく、駅徒歩1分。賃料22.7万円はサイト全体の中央値18.9万円より高いものの、条件を考えれば妥当な水準です。

掲載中の3棟

クーカイ・テラス早稲田（新宿区早稲田町）

3棟のなかでもっとも新しく、条件も整っている物件です。築2年の5階建て、東京メトロ東西線「早稲田」駅から徒歩1分。

掲載区画は4-5階のメゾネットで1LDK・55.89m²、賃料22.7万円。募集条件に「単身者可／事務所利用相談」が入っています。2フロアを使う構成なので、下階を仕事場・上階を居住に分けるといった使い方ができます。職住一体で問題になる切り替えを、間取りで解ける数少ない例です。

早稲田は早稲田大学の門前町で、飲食店と書店が徒歩圏に揃う一方、大通りから一本入ると住宅地です。東西線で大手町へ直通、高田馬場へ2駅でJR・西武線に乗り換えられます。

クーカイ・テラス恵比寿（渋谷区恵比寿3）

築10年。掲載は2区画で、いずれもワンルーム。2階の27.44m²が14.4万円、3階の26.53m²が14.7万円です。上階のほうが面積は小さく賃料は高いという、階数が価格に効く典型的な出方をしています。

どちらも募集条件は「単身者可／事務所利用相談」。管理費10,000円、敷金は賃料1ヶ月で、2階の区画は礼金なしです。

所在地の恵比寿3丁目は、恵比寿駅と白金台駅の中間にあたる住宅地です。最寄り表記は東京メトロ南北線「白金台」駅から徒歩14分となっており、駅前立地ではありません。そのぶん静かで、恵比寿という住所を持ちながら駅前の混雑から離れられる位置です。

クーカイ・テラス祐天寺（目黒区祐天寺2）

築12年。掲載は1階の1K・20.95m²で賃料11.3万円。3棟のなかでもっとも入りやすい価格帯です。

ただし募集条件は「単身者限定」で、事務所利用に関する記載がありません。SOHOとして使う前提なら、この区画については可否の確認から始める必要があります。

東急東横線「祐天寺」駅から徒歩1分。渋谷まで2駅、中目黒の隣という位置ながら、駅前は商店街が残る生活圏です。

他のシリーズとどう違うか

当サイトで扱っているSOHO系のシリーズを並べると、性格の違いがはっきりします。

	クーカイ・テラス	ザ・パークハビオ SOHO	the SOHO
形	小規模な1棟を多数	中規模な1棟を数棟	大規模な1棟
1棟の規模	十数戸	72〜110戸	320区画超
共用ワークスペース	なし	あり（スタイルラウンジ）	あり（ラウンジ・カフェ・BAR）
公式のSOHO表明	なし	あり（法人登記可を明記）	あり（用途が事務所）
立地	駅前の住宅地	都心の駅徒歩3〜5分	湾岸（青海）
掲載区画（当サイト）	4	38	6