物件選び2026年10月11日

敷金・礼金なしで借りられるSOHO・事務所可の賃貸（東京）｜件数・家賃と、付いていることが多い違約金などの条件【554件】

開業や独立をしたばかりのころは、契約時に用意するお金をできるだけ抑えたいものです。そこで候補になるのが、敷金・礼金のない物件です。気になるのは、そうした物件がどれくらいあり、家賃はいくらで、ほかにどんな条件が付いているのか、という点です。

この記事では、東京SOHO賃貸検索に2026年10月11日時点で掲載している東京の賃貸554件と、そのうち事務所として使えると募集情報に書いている457件から、敷金なし・礼金なしの物件の件数と、家賃・広さ・築年数を、敷金・礼金のある物件と比べました。短期解約の違約金や退去時のクリーニング代などの条件、契約時に用意する金額の差もまとめています。家賃には管理費・共益費（以下、管理費）を含めていません。

敷金と礼金の違い：返ってくるお金と、返ってこないお金

敷金は、払われなかった家賃や、退去時に借主が負担する修理の費用に充てるために、契約時に貸主に預けるお金です。退去時には、こうした費用を差し引いた残りが返ってきます。ただし、償却の特約がある分は返りません。礼金は、契約時に貸主に払うお金で、退去しても返ってきません。

掲載中の物件では、敷金がある480件の84.2%、礼金がある328件の97.6%が家賃1ヶ月分でした。敷金・礼金がどちらもない物件（ゼロゼロ物件とも呼ばれます）なら、契約時のお金は家賃2ヶ月分ほど減ります。そのうち、返ってこないお金として減るのは礼金の1ヶ月分です。

敷金がなくても、退去時に借主が負担する費用がなくなるわけではありません。退去時に借主が直すのは、借りたあとに生じた傷みのうち、ふつうに使って生じた傷み（通常損耗）と年数による古さ（経年変化）を除いた部分が基本です（民法621条）。敷金のない物件では、この費用を差し引く先がないため、退去のときに別に請求されることがあります。

敷金なし・礼金なしの物件は何件あるか

募集情報で敷金・礼金が「-」（なし）の物件を数えました。敷金・礼金の記載がない6件（江東区青海の1つの建物）は、なしにもありにも数えていません。

掲載554件では、礼金なし39.7%、敷金なし12.3%

区分	件数（件）	割合（%）	建物の数（棟）
礼金なし	220	39.7	109
敷金なし	68	12.3	47
敷金・礼金とも、なし	48	8.7	30
どちらか一方でも、なし	240	43.3	125

※割合は554件に対するものです。

礼金なしは4割近くありますが、敷金もない物件は48件（30の建物）で、1割に届きません。片方だけがない物件は、礼金だけなしが172件、敷金だけなしが20件です。以下、敷金と礼金がどちらもない物件を「両方なし」、どちらもある物件（308件）を「両方あり」と呼びます。

事務所として使える457件では、礼金なし40.3%、敷金なし10.9%

区分	件数（件）	割合（%）	建物の数（棟）
礼金なし	184	40.3	94
敷金なし	50	10.9	38
敷金・礼金とも、なし	35	7.7	25
どちらか一方でも、なし	199	43.5	107

※割合は457件に対するものです。

割合は554件とほとんど変わりません。家賃15万円以下の108件に絞ると、敷金なしは14.8%に増え、礼金なしは25.9%に減ります。家賃を抑えた物件がある区や駅は、家賃を抑えて事務所として使える東京の賃貸にまとめています。

築5年以内に多く、築31年以上ではほとんどない

建物の完成からの年数で4つに分けると、次のとおりです。

築年数	件数（件）	礼金なし（%）	敷金なし（%）	両方なし（%）
5年以内	185	61.1	20.0	14.6
6〜15年	147	29.3	10.2	7.5
16〜30年	85	47.1	14.1	10.6
31年以上	131	18.3	3.1	0.8

※敷金・礼金の記載がない6件を除いた548件です。築年数は、2026年から完成した年を引いた年数です。

築5年以内の185件では、礼金なしが61.1%、両方なしが14.6%です。築31年以上の131件では、敷金なしは4件、両方なしは1件だけでした。建物の数で数えても、敷金なしの部屋がある建物は、築5年以内の76棟のうち23棟（30.3%）、築31年以上の109棟のうち3棟（2.8%）です。

ただし、礼金なし・敷金なし・両方なしのどれも、築16〜30年のほうが築6〜15年より割合が高く、年数の順には並びません。また、同じ建物でも部屋によって礼金の有無が違う建物が9つあります。

区ごとの件数：割合は1つの建物の募集で大きく動く

掲載が20件以上ある7つの区の件数は、次のとおりです。区の名前のリンク先は、その区の礼金なしの物件の一覧です。

区	掲載（件）	礼金なし（件）	敷金なし（件）	両方なし（件）
港区	120	21	8	3
渋谷区	100	38	9	7
新宿区	87	54	4	4
目黒区	56	25	2	0
千代田区	39	22	8	5
中央区	33	16	6	4
世田谷区	21	6	4	3

新宿区は87件のうち54件（62.1%）が礼金なしですが、13の建物の部屋で、そのうち34件は2026年に完成した2つの建物（市谷左内町22件・新宿1丁目12件）です。目黒区の礼金なし25件も5つの建物の部屋で、14件は東山2丁目の1つの建物です。

港区は掲載が最も多い一方で、礼金なしは21件（17.5%）、両方なしは3件でした。掲載が20件未満の区では、両方なしが豊島区に7件、墨田区に6件、品川区に4件あります。豊島区の7件は池袋2丁目、墨田区の6件は菊川2丁目の、どちらも2026年に完成した1つの建物の部屋です。

敷金・礼金なしの物件の家賃・広さ・築年数

両方なしと両方ありを、中央値で比べました。

項目	両方なし	両方あり	554件全体
件数（件）	48	308	554
建物の数（棟）	30	204	320
家賃（万円）	18.9	18.0	19.1
広さ（㎡）	35.4	35.0	35.8
1㎡あたりの家賃（円）	6,046	5,313	5,750
築年数（年）	3.5	14	12
駅徒歩（分）	5	5	5

※件数と建物の数のほかは中央値です。

家賃と広さの中央値は、両方なしと両方ありでほぼ同じです。大きく違うのは築年数で、両方なしは3.5年、両方ありは14年でした。1㎡あたりの家賃は両方なしが約14%高く、建物の新しさの違いを含んだ差です。

敷金と礼金を別々に見ると、家賃の中央値は、敷金なし18.7万円・敷金あり19.2万円でほぼ同じです。礼金なしは21.1万円で、礼金あり（18.0万円）より3.1万円高くなっています。

同じ築年数の帯で比べても、礼金なしの物件の1㎡あたりの家賃は、4つの帯すべてで礼金ありより高めです（事務所として使える457件では、築6〜15年で逆になります）。礼金の分を家賃に上乗せしているかどうかは、立地や設備の違いもあるため、この数字からは分かりません。

両方なしの48件のうち13件は、2026年に完成した2つの建物（豊島区池袋2丁目の7件、墨田区菊川2丁目の6件）の部屋で、13件のうち10件が家賃15万円以下です。この2つの建物を除くと、残る28の建物の部屋では、家賃の中央値は24.5万円、広さは42.3㎡になります。両方なしの家賃は7.8万〜47.0万円と幅が広く、中央値は少数の建物の募集で大きく動きます。

同じ部屋で2つの条件を書いている募集もあります。新宿区大久保の1Kは、敷金・礼金なしで家賃16.9万円の募集に、「別プラン有：賃料154000円・保証金2ヶ月」と添えています。保証金が償却なしで返ってくるなら、敷金なしのプランは2年で家賃を36万円多く払い、その代わりに得るのは30.8万円を預けずに済むことだけです。償却の有無は、募集情報からは分かりません。

事務所として使える物件に絞ると

事務所として使える457件で、同じように比べると次のとおりです。

項目	両方なし	両方あり	457件全体
件数（件）	35	258	457
建物の数（棟）	25	173	271
家賃（万円）	21.8	18.0	19.3
広さ（㎡）	38.9	34.9	35.8
1㎡あたりの家賃（円）	5,819	5,363	5,752
築年数（年）	6	14	12
駅徒歩（分）	4	5	5

※件数と建物の数のほかは中央値です。

池袋2丁目の建物は事務所として使えると書いていないため、事務所として使える物件に絞ると、両方なしの家賃の中央値は21.8万円に上がります。事務所として使える両方なしのうち6件は菊川2丁目の1つの建物の部屋で、家賃15万円以下は10件です。両方なしの物件が両方ありより新しい点は、554件で見たときと同じです。

敷金・礼金なしの物件に付いていることが多い条件

両方なし・礼金だけなし・敷金だけなし・両方ありの4つに分けて、募集情報に書かれている条件を比べました。表は554件で数えたものです。

項目	両方なし（%）	礼金だけなし（%）	敷金だけなし（%）	両方あり（%）
短期解約の違約金を書いている	58.3	58.1	45.0	19.5
退去時の室内クリーニング代を書いている	66.7	58.7	45.0	43.2
室内クリーニング代を契約時に払う	8.3	0.6	15.0	1.6
初回の保証料が100%以上	15.8	13.7	23.5	14.9
定期借家	15.6	33.8	11.8	24.7
フリーレントを書いている	22.9	8.7	5.0	1.3

※件数は、両方なし48件、礼金だけなし172件、敷金だけなし20件、両方あり308件です。初回の保証料は割合が分かる物件（38件・146件・17件・248件）、定期借家は契約期間が書かれている物件（32件・148件・17件・235件）に対する割合です。敷金だけなしは件数が少ないため、割合は数件で大きく動きます。

違約金は、敷金の有無より礼金の有無で差が大きく、礼金だけなしの物件でも両方なしと同じくらい書かれています。事務所として使える457件で数えても、違約金（両方なし51.4%、両方あり20.2%）、退去時のクリーニング代（60.0%、43.0%）、定期借家（17.9%、26.9%）と、傾向は同じです。

短期解約の違約金：礼金なしの物件に多い

早く解約したときの違約金を書いているのは、両方なしの48件のうち28件（58.3%、18の建物）、礼金だけなしの172件のうち100件（58.1%）、敷金だけなしの20件のうち9件（45.0%）、両方ありの308件のうち60件（19.5%）でした。違約金は礼金なしの物件に多く、築年数の帯で比べても差が残ります。

築年数	礼金なし（%）	礼金あり（%）	礼金なしの建物（%）	礼金ありの建物（%）
5年以内	69.0	26.4	56.8	27.3
6〜15年	60.5	21.2	60.0	22.7
16〜30年	35.0	22.2	37.0	21.4
31年以上	41.7	16.8	45.0	19.1

※違約金を書いている物件の割合です。建物の列は、違約金を書いている部屋がある建物の割合です。

両方なしの28件のうち、期間と額が分かる25件では、20件が「1年未満の解約で1ヶ月分」でした。

20件のうち12件は管理費込みの1ヶ月分で、池袋2丁目の1つの建物の7件もこれにあたります。「半年未満は賃料2ヶ月分、1年未満は1ヶ月分」「1年未満は2ヶ月分、2年未満は1ヶ月分」のように、期間で額を分けている物件も4件あります。家賃18.9万円・管理費1.1万円の部屋なら、1年未満の解約で18.9万〜20.0万円の違約金がかかります。

退去時のクリーニング代：築年数をそろえると差はほとんどない

退去時の室内のクリーニング代（ルームクリーニング代・室内清掃費）を借主の負担として書いているのは、両方なし66.7%（48件のうち32件）、両方あり43.2%（308件のうち133件）でした。ただ、両方なしの48件のうち38件は築15年以内で、両方ありの308件のうち104件は築31年以上です。

築15年以内どうしで比べると、両方なし65.8%（38件のうち25件）、両方あり59.9%（162件のうち97件）でほぼ同じです。建物で数えると、両方なし45.5%（22棟のうち10棟）、両方あり53.8%（78棟のうち42棟）でした。全体の差は、築年数の違いによるところが大きいと見られます。

敷金なしの68件のうち、金額を書いている30件（15の建物）は3.2万〜17.1万円でした。30㎡未満の13件は3.2万〜5.7万円ですが、13件のうち11件は池袋2丁目と菊川2丁目の2つの建物の部屋です。45㎡以上の10件（7の建物）は3.9万〜17.1万円で、8件が7万円を超えています。どちらも少数の建物の値です。掲載554件全体では、金額が分かる物件の中央値は約7.2万円です。

契約時に払う費用としてクリーニング代を書いているのは、敷金なしの68件のうち7件（7の建物、3.3万〜18.2万円）で、敷金ありの480件では6件でした。「退去時クリーニング費用 100000円」を契約時の費用として書いている1K・22.1㎡の物件では、契約時に用意する額が10万円増えます。退去時の費用の注意点は、SOHO賃貸の退去トラブルを防ぐにまとめています。

保証料と定期借家：両方なしで多いということはない

両方なしの48件のうち保証会社の記載がある47件は、すべて保証会社の利用が必須でした（両方ありは290件のうち286件）。初回の保証料の割合の中央値は、4つの区分のどれも50%で、100%以上の割合も両方なし15.8%、両方あり14.9%です。定期借家は、契約期間が書かれている物件のうち両方なしで15.6%（32件のうち5件）、両方ありで24.7%（235件のうち58件）で、両方なしのほうが少なくなっています。

審査の進め方はSOHO賃貸の入居審査は厳しい？にまとめています。

事務所として使う場合の敷金：敷金なしでも1〜3ヶ月かかる物件がある

敷金なしの物件でも、事務所やSOHOとして使う場合には敷金を求める物件があります。事務所として使える457件のうち敷金なしの50件では、10件（8の建物）が、事務所・SOHOとして使う場合の敷金を書いていました。

事務所・SOHOとして使う場合の敷金	件数（件）	建物の数（棟）	募集情報の書き方の例
1ヶ月	4	4	SOHO利用：敷金1ヶ月追加
2ヶ月	3	2	事務所・店舗：敷金2ヶ月
3ヶ月	3	2	SOHO相談可：敷金3ヶ月

家賃18.9万円なら、敷金1〜3ヶ月で18.9万〜56.7万円を契約時に用意することになります。「SOHO可：敷金3か月分、解約時償却1か月分」「SOHO相談可：敷金1ヶ月積み増し償却」のように、退去時に一部が返ってこない償却を付けた書き方もあります。

反対に、「SOHO利用可能（敷金追加なし）」と、事務所として使っても敷金が増えないことを書いているのは1件だけです。「事務所、店舗利用の場合は別途初期費用」と書いている物件も1件あり、残る38件は、事務所として使う場合の敷金について書いていません。

事務所として使える物件全体では、敷金ありの物件の36.9%が事務所として使う場合の敷金の条件を書いていて、敷金なしの物件（20.0%）より多くなっています。書いていない物件でも、事務所として使うと敷金がかかることはあります。

敷金なしの50件のうち2件は、事務所として使う場合に賃料に消費税がかかると書いています。消費税や登記の制限など、事務所として使うときの条件は事務所可の賃貸を東京で借りるときの条件に、SOHO可と事務所可の違いはSOHOとは？にまとめています。

なお、敷金なしの68件のうち24件（35.3%）は、ペットを飼う場合に敷金1〜3ヶ月がかかると書いています。これはペットを飼う場合の条件で、事務所として使う場合の条件とは別です。

フリーレント：申し込む前に、付くかどうかと条件を確かめる

募集情報に「フリーレント1ヶ月」などと書いているのは、両方なしの48件のうち11件（5の建物）、両方ありの308件のうち4件でした。両方なしの11件のうち6件は、菊川2丁目の1つの建物の部屋です。

フリーレントを書いている31件のうち15件は、短期解約の違約金も書いています。「フリーレント違約金有：1年未満1ヶ月」「3年未満解約の場合は月額賃料の1ヶ月分の違約金あり」のように、フリーレントと違約金を並べて書く物件があります。「10月中の申込限定」「11月中入居限定」のように期限を付けた物件もあり、「9月中の申込限定」と、期限を過ぎた書き方が残っている物件もありました。

契約時の費用：両方なしなら約57万円、敷金・礼金1ヶ月ずつなら約95万円

両方なしの家賃の中央値18.9万円の物件で、契約時に用意する金額を、敷金・礼金がない場合と1ヶ月ずつの場合で比べました。前提は事務所可の賃貸を東京で借りるときの条件の試算と同じで、管理費は両方なしのうち金額が書かれている46件の中央値（1.1万円）です。

費用	敷金・礼金なし（万円）	敷金・礼金1ヶ月ずつ（万円）
敷金	0	18.9
礼金	0	18.9
保証会社の初回保証料（家賃と管理費の合計の50%）	10.0	10.0
仲介手数料（家賃の1.1ヶ月分）	20.8	20.8
前家賃（1ヶ月分・管理費込み）	20.0	20.0
鍵交換代などの諸費用	4.4	4.4
火災保険（2年）	2.0	2.0
合計	57.2	95.0

※各項目を0.1万円単位で四捨五入して足しています。保証料の割合・仲介手数料・諸費用・火災保険は、掲載中の物件で最も多い条件か中央値です。

差は37.8万円で、両方なしの57.2万円は家賃の約3.0ヶ月分、1ヶ月ずつの95.0万円は約5.0ヶ月分にあたります。家賃の水準ごとの試算は自宅兼事務所にできる賃貸を東京で探すに、初期費用の抑え方はSOHO賃貸の初期費用はいくら？にまとめています。

礼金なし・敷金なしで得になるかの目安

契約時のお金が少なくても、借りている間と退去時を合わせると差が縮むことがあります。家賃18.9万円の物件で、目安を数字で示します。

礼金18.9万円を2年（24ヶ月）で割ると、月約7,900円です。2年借りるなら、似た条件の礼金ありの物件より家賃が月8千円ほど高いだけで、礼金がない分の得はなくなります。

1年未満で移る場合は、違約金のない礼金ありの物件と比べると、礼金なしで抑えた18.9万円に対して18.9万〜20.0万円の違約金がかかり、差はなくなるか、管理費込みの違約金なら逆になります。開業したばかりで移る時期が読めない場合は、違約金の期間と額も比べる材料になります。

敷金なしの得は、退去時に返ってくる預け金を、契約時に先に用意しなくてよいことだけです。事務所として使う場合に敷金を求める物件なら、その分も契約時に用意することになります。退去時のクリーニング代などは、敷金がなくても退去のときに払います。

申し込む前に、お問い合わせで確かめること

違約金・クリーニング代・保証料・契約期間・事務所として使う場合の敷金・フリーレントは、東京SOHO賃貸検索の部屋ページには表示していません。申し込む前に、お問い合わせで確かめてください。聞き方の例です。

確かめること	聞き方の例
短期解約の違約金	「1年未満で解約すると、違約金はいくらですか。管理費も含みますか」
退去時のクリーニング代	「退去時のクリーニング代はいくらで、契約時と退去時のどちらに払いますか」
退去時のほかの費用	「クリーニング代のほかに、退去時に借主が負担すると決まっている費用はありますか」
保証料	「保証会社の初回の保証料は何%ですか」
契約期間	「普通借家ですか、定期借家ですか。定期借家なら再契約はできますか」
事務所として使う場合の敷金	「事務所として使う場合、敷金はかかりますか。償却はありますか」
フリーレント	「いま申し込んでもフリーレントは付きますか。早く解約したときの条件はありますか」