23区の賃貸マンション家賃は1年で最大10%上昇｜SOHO・事務所可の賃貸の相場を23区平均・オフィスと比較【2026年10月】

東京で仕事場を借りる費用が上がっています。東京23区の賃貸マンションの家賃は、2026年8月に全面積帯で2015年以降の最高値になりました。都心のオフィスは空室率が1%台まで下がり、賃料は1年で1割以上上がっています。

首都圏の新築分譲マンションも、2026年上半期の平均価格が初めて1億円を超えました。

この記事では、これらの最新の市況の数字と、当サイトに掲載しているSOHO・事務所利用可の物件を中心とした賃貸の家賃を並べて比べます。SOHOとして借りる部屋は、一般の賃貸マンションより高いのか、オフィスより安いのかを、面積と家賃の数え方をそろえて確認します。

この記事の「家賃」は賃料に管理費・共益費を足した額、「賃料」は管理費・共益費を含めない額です。当サイトの数字は、2026年10月12日時点で掲載している募集中の519件（同じ部屋の重複は1件にまとめています）のうち、東京23区の505件の募集家賃で、成約した家賃ではありません。

東京の家賃・オフィス・分譲マンションの最新の数字と、家賃が上がる理由

まず、賃貸マンション・オフィス・分譲マンションの3つの市場で発表された数字を確認し、最後に賃貸の家賃が上がっている理由をまとめます。賃貸マンションとオフィスの数字は、後の節で当サイトの家賃と比べます。

東京23区の賃貸マンションの家賃は、全面積帯で2015年以降の最高値

アットホームが2026年9月28日に発表した調査では、東京23区の賃貸マンションの平均募集家賃は、8月に4つの面積帯すべてで2015年1月以降の最高値になりました。

面積帯	平均家賃	前年同月比
30㎡以下 （シングル向き）	114,339円	＋10.0%
30〜50㎡ （カップル向き）	185,268円	＋9.1%
50〜70㎡ （ファミリー向き）	263,469円	＋6.5%
70㎡超 （大型ファミリー向き）	423,559円	＋8.0%

出典：アットホーム「全国主要都市の『賃貸マンション・アパート』募集家賃動向（2026年8月）」。家賃は賃料＋管理費・共益費等。

1年で、30㎡以下は10,387円、50〜70㎡は16,094円上がっています。前年同月比の上昇率は6.5〜10.0%で、ひとり暮らし向けの30㎡以下の上昇率がいちばん大きくなりました。

都心5区のオフィスは空室率1.85%、賃料は1年で13.72%上昇

三鬼商事の調査では、2026年9月時点の東京ビジネス地区（千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区）のオフィスの平均空室率は1.85%で、6か月続けて下がりました。平均賃料は1坪あたり23,985円で、前年同月から13.72%（2,893円）上がっています。

この空室率と平均賃料は、基準階の面積が100坪以上の主要な貸事務所が対象です。平均賃料は新規の募集の条件で、共益費は原則として含まず、消費税も含みません。基準階が100坪に満たない小規模なビルの事務所は、この数字には入っていません。

出典：三鬼商事「東京の賃貸オフィスの賃料相場・空室率（東京ビジネス地区・2026年9月時点）」

首都圏の新築分譲マンションは、上半期の平均で初めて1億円台

不動産経済研究所が2026年7月21日に発表した調査では、2026年上半期（1〜6月）に首都圏で発売された新築分譲マンションの平均価格は1億135万円で、上半期の平均として初めて1億円を超えました。1㎡あたりの単価は151.4万円で、前年同期から12.1%上がっています。

東京23区に限ると、平均価格は1億4,249万円、1㎡あたり222.6万円です。

出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上半期（1〜6月）」

賃貸の家賃が上がっている理由

長谷工総合研究所は、東京23区の賃貸住宅の家賃が上がっている要因として、次のような点を挙げています（『CRI』2026年8月号「上昇を続ける東京23区賃貸住宅市場の行方」）。

• 土地・建築コストの高騰で、新築の住宅の供給が減っている
• 修繕・管理のコストが上がっている
• 新築マンションの価格が高騰している
• 東京23区に人口が集まり、若い世代が流入している
• 共働きの世帯で、世帯の収入が上がっている

当サイトのSOHO可の賃貸の平均は、23区の賃貸マンションの平均より25〜37%高い

当サイトに掲載している東京23区の505件を、アットホームの調査と同じ面積帯に分け、家賃（賃料＋管理費）の平均を出しました。アットホームの数字は23区の賃貸マンション全体の平均で、当サイトの数字はSOHO・事務所として使える物件を中心とした平均です。

面積帯	当サイト	23区平均	差
30㎡以下 （167件）	151,989円	114,339円	＋32.9%
30〜50㎡ （212件）	230,914円	185,268円	＋24.6%
50〜70㎡ （76件）	344,086円	263,469円	＋30.6%
70㎡超 （50件）	580,150円	423,559円	＋37.0%

当サイトは2026年10月12日時点の平均、23区平均はアットホームの調査の23区の賃貸マンションの2026年8月の平均です。

差を金額で見ると、30㎡以下で月37,650円、30〜50㎡で45,646円、50〜70㎡で80,617円です。30㎡以下の仕事場兼住まいなら、家賃は月15万円前後が目安です。

差の理由の一つは、物件が都心5区に多いこと

当サイトの23区の505件のうち347件（68.7%）は、千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区にあります。港区101件、渋谷区93件、新宿区83件と家賃の高い区に物件が多いことが、平均を押し上げています。

都心5区を除いた158件で同じように比べると、30㎡以下・50〜70㎡・70㎡超では差が小さくなりました。一方で30〜50㎡は差が広がり、都心5区の外の平均（234,014円）が都心5区の平均（229,574円）を上回っています。

面積帯	都心5区以外の平均	23区平均との差
30㎡以下 （58件）	130,431円	＋14.1%
30〜50㎡ （64件）	234,014円	＋26.3%
50〜70㎡ （25件）	320,788円	＋21.8%
70㎡超 （11件）	400,573円	−5.4%

都心5区の外にも、目黒区（52件）や品川区（16件）のように、1㎡あたりの賃料が都心5区と同じくらいの区の物件が入っています。70㎡超は11件と少ないので、差は目安として見てください。

区ごとに見たSOHO可の賃貸の家賃

当サイトの物件が15件以上ある9つの区について、家賃（賃料＋管理費）の平均を30㎡以下と30〜50㎡に分けて並べました。その面積帯の物件が5件に満たない欄は「—」にしています。1㎡あたりの賃料は、管理費を含めない額です。

区（件数）	30㎡以下	30〜50㎡	1㎡あたり
港区 （101件）	16.3万円	22.8万円	5,896円
渋谷区 （93件）	17.0万円	23.8万円	5,914円
新宿区 （83件）	15.4万円	21.6万円	5,747円
目黒区 （52件）	15.9万円	28.5万円	6,015円
千代田区 （37件）	17.0万円	26.5万円	6,069円
中央区 （33件）	15.5万円	22.3万円	5,622円
世田谷区 （22件）	10.5万円	—	4,921円
品川区 （16件）	—	24.0万円	5,872円
江東区 （15件）	—	19.7万円	5,159円

30㎡以下は、渋谷区と千代田区が月17.0万円、港区が16.3万円で、23区の賃貸マンションの平均（114,339円）より月4.9万〜5.6万円高くなりました。世田谷区は10.5万円で、30㎡以下の数字がある7区のなかで唯一、23区の平均を下回っています。

30〜50㎡では、目黒区が28.5万円で最も高く、江東区の19.7万円との差は月8万円以上あります。1㎡あたりの賃料は千代田区と目黒区が6,000円を超え、世田谷区と江東区は5,000円前後です。区ごとの物件はエリア別一覧から探せます。

オフィスとSOHO可の賃貸の坪単価を比べる

オフィスを借りるか、SOHO可の賃貸を借りるかを考えるときの目安として、都心5区どうしで1坪あたりの月額を並べました。どちらも管理費・共益費を含めない数字です。

種類	1坪あたりの月額	数え方
オフィス （三鬼商事）	23,985円	基準階100坪以上の主要な貸事務所の新規募集。共益費・消費税を含まない（2026年9月時点）
SOHO可の賃貸 （当サイト）	約19,400円	都心5区の347件の1㎡あたりの賃料の平均5,858円を坪に直した額（2026年10月12日時点）

1坪あたりでは、当サイトのSOHO可の賃貸のほうが2割ほど安い計算です。ただし、オフィスの数字は基準階が100坪（約330㎡）以上の大きなビルの募集で、当サイトの都心5区の物件は広さの中央値が36.9㎡です。比べている物件の規模がまったく違うので、目安として比べてください。

また、住まいとして借りる部屋の家賃には消費税がかかりませんが、事務所として使う部分の家賃には消費税がかかる場合があります。事務所として契約するときの条件は事務所可の賃貸を東京で借りるときの条件にまとめています。

大きなオフィスビルでは空室が少なく、賃料も上がっています。少人数の仕事場なら、SOHO可の賃貸も比べてみる価値があります。

当サイトの募集の数は50日で約2割減り、10月に入って下げ止まった

家賃の水準とは別に、当サイトに掲載しているSOHO・事務所利用可の物件の数は、8月から9月にかけて減りました。家賃相場レポート（10月号）の数字です。

時点	募集の数	中央値	うち1R・1K
8月12日	663件	19.5万円	15.8万円
9月1日	597件	19.0万円	15.6万円
10月1日	535件	19.5万円	15.6万円

いずれも2026年。中央値は賃料（管理費を含めない額）の中央値で、「うち1R・1K」は間取りが1R・1Kの物件の中央値です。出典：【2026年10月】東京SOHO賃貸の家賃相場レポート

募集の数は8月12日から50日で128件（19.3%）減りました。10月11日時点では554件で、10月1日より19件多く、10月に入ってからは減り方が止まっています。

この記事の冒頭の519件（10月12日時点）とは数えた日と数え方が違うため、件数の動きはレポートの数字で比べています。

当サイトには1年前の件数の記録がないため、1年前とは比べられません。8月12日からの50日で見ると、賃料の中央値は19.0万〜19.5万円、1R・1Kは15.6万〜15.8万円の範囲にとどまり、大きく動いたのは募集の数でした。

家賃が上がる時期に、東京で仕事場を借りるときの考え方

家賃もオフィスの賃料も上がっている時期に、仕事場をどう選ぶかを数字から整理します。

予算は管理費込みで考える

当サイトの23区の505件のうち、管理費がかかる425件では、管理費の中央値は月1.3万円で、真ん中の半分は1.0万〜1.8万円です。管理費がかからない物件は80件です。

家賃（賃料＋管理費）の平均は、30㎡以下で月15万円前後、30〜50㎡で月23万円前後です。家賃を抑えたい場合は、家賃を抑えて事務所として使える賃貸を東京で探すの数字も参考になります。

1㎡あたりで見ると、都心5区の外は1割ほど安い

1㎡あたりの賃料の平均は、都心5区が5,858円、都心5区以外が5,260円で、都心5区の外のほうが1割ほど安くなります。30㎡以下の家賃の平均も、都心5区の163,460円に対し、都心5区以外は130,431円です。

ただし、30〜50㎡は都心5区の外のほうが平均が高く、目黒区のように1㎡あたり6,000円を超える区もあります。取引先を訪ねることが多くなければ、都心5区の外も候補に入れ、区ごとに比べると予算に合う部屋を見つけやすくなります。

住まいと仕事場を1か所にまとめるなら、間取りで部屋を分ける

自宅とは別にオフィスを借りると、両方の家賃がかかります。寝る場所と仕事の場所を分けられる1LDK・2LDKなら、1か所の家賃で済みます。間取りごとの家賃はSOHOで1LDK・2LDKを借りるといくら？にまとめています。

気になる物件は早めに問い合わせる

当サイトの10月の家賃相場レポートでは、9月に募集が終わった物件の半分ほどが、掲載から10日以内に消えていました。条件に合う物件が出ても、検討に使える時間は長くありません。

気になる物件があれば、早めにお問い合わせください。

よくある質問

東京の家賃と仕事場の市況について、よく聞かれることをまとめました。

東京23区の家賃は、いくら上がっていますか？

アットホームの調査では、2026年8月の東京23区の賃貸マンションの平均家賃（管理費・共益費込み）は、30㎡以下が114,339円で前年同月から10.0%、30〜50㎡が185,268円で9.1%上がりました。4つの面積帯すべてで、2015年1月以降の最高値です。

SOHO可の賃貸は、普通の賃貸より高いですか？

当サイトの23区の物件の平均は、同じ面積帯の23区の賃貸マンションの平均より25〜37%高くなりました。差の理由の一つは、物件の7割近くが都心5区にあることです。

都心5区以外に絞ると、30㎡以下の差は14.1%まで小さくなりますが、30〜50㎡は26.3%と、むしろ広がります。

オフィスを借りるのとSOHO可の賃貸では、どちらが安いですか？

都心5区の1坪あたりの月額は、オフィスが23,985円（三鬼商事・2026年9月）、当サイトのSOHO可の賃貸が約19,400円で、SOHO可の賃貸のほうが2割ほど安い計算です。ただし、オフィスの数字は大きなビルの募集で、事務所として契約したときの消費税の扱いも違うため、目安として比べてください。

SOHO可の賃貸の家賃が安い区はどこですか？

当サイトの物件が15件以上ある区では、30㎡以下の平均家賃は世田谷区が10.5万円で最も低く、1㎡あたりの賃料も世田谷区（4,921円）と江東区（5,159円）が低めです。

都心5区では、新宿区が30㎡以下15.4万円、30〜50㎡21.6万円で、どちらもほかの4区より低くなりました。1㎡あたりの賃料では、中央区（5,622円）が都心5区で最も低くなっています。

家賃が上がっている今、借りるのは待ったほうがよいですか？

当サイトの物件では、8月からの50日で募集の数が約2割減った一方、賃料の中央値はほぼ横ばいでした。待てば家賃が下がるという動きは、いまの数字からは見えません。条件に合う物件が出たら、早めの検討をおすすめします。

まとめ

2026年に発表された東京の市況と、SOHO可の賃貸の家賃の要点は次のとおりです。

• 東京23区の賃貸マンションの家賃は、2026年8月に4つの面積帯すべてで2015年以降の最高値（30㎡以下は114,339円・前年同月比＋10.0%）
• 都心5区のオフィスは空室率1.85%、平均賃料は1坪23,985円で、1年で13.72%上がった（2026年9月）
• 首都圏の新築分譲マンションは、2026年上半期の平均価格が1億135万円で、上半期として初めて1億円を超えた
• 家賃が上がる要因として、土地・建築コストの高騰による新築の供給減、新築マンションの価格の高騰、23区への人口の集中などが挙げられている（長谷工総合研究所）
• 当サイトのSOHO可の賃貸の平均家賃は、同じ面積帯の23区の賃貸マンションより25〜37%高い（30㎡以下は151,989円）
• 差の理由の一つは、物件の68.7%が都心5区にあること。ただし30〜50㎡は、都心5区の外のほうが平均が高い
• 都心5区の1坪あたりでは、SOHO可の賃貸（約19,400円）はオフィス（23,985円）より2割ほど安い
• 当サイトの募集の数は8月から50日で約2割減り、10月に入って下げ止まった。賃料の中央値は19.0万〜19.5万円の範囲にとどまった

東京のSOHO・事務所利用可の物件は、事務所利用相談可の賃貸の一覧やエリア別一覧から探せます。家賃の動きは家賃相場レポートにまとめています。